商业地产reits时代的资金是什么样的-凯发app平台

商业地产既不是商业，也不是地产。解决不了长期资金，商业地产很难做，即使做也走不远。

刚开始还是房地产开发思维，从银行贷款，贷两年期的资金就做购物中心，结果遇到宏观调控，短融长投的弊端就显现出来，资金链很紧张。这才明白，做商业地产，最重要的条件是拥有可以长期使用的低成本资金，因为回报周期太长。

由此倒逼出了极具行业特色的商业地产发展模式--现金流滚资产：通过可售物业的利润弥补持有物业的资金沉淀，即以售养租。

1、在购物中心旁边规划开发一些住宅，把住宅卖掉。
2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去。
3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡。

现金流滚资产模式成立的基础是销售型物业的溢价极高，当现金流不再能滚出资产时，该模式也就慢慢走到尽头。

商业地产reits是金融创新的产物，本质上是以商业物业产生的租金现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

商业地产reits时代的资金是什么样的？下面以青岛万象城reits为示意，整理其战略投资者如下，按占比从大到小列示：
1、华润商业资产控股有限公司
2、中国人寿保险公司
3、中信证券股份有限公司
4、华润深国投信托有限公司
5、陕西省（陕国投-金玉 93 号证券投资集合资金信托计划）
6、国新投资有限公司
7、招商财富资管公司（招银基础设施 6 号集合资管计划）
8、新华人寿保险公司
9、上海兴瀚资管公司（兴瀚资管-兴元 18 号集合资管计划）
10、上海中远汇丽建筑装潢公司
11、招商信诺人寿保险公司
12、上海家树建设集团
13、宏源汇智投资公司
14、国寿睿驰（天津）基础设施投资基金合伙企业
15、上海光大证券资管公司（光证资管丰合 2 号集合资管计划）
16、创金合信基金管理公司（创金合信长风 1 号集合资管计划）
17、管理公司（国民养老 3 号单一资管计划）
18、建信基金管理公司（安享 1 号集合资管计划）
19、浙商银行（2023 年涌益丰利尊享 1 号人民币理财产品）
20、兴业国信资管公司
21、建信（北京）投资基金管理有限公司
22、上海光大证券资管公司（光证资管城享 7 号集合资管计划）
23、建信资本管理公司（建信资本锦绣 8 号集合资管计划）
24、建信基金管理公司（建信专享日盈 2 号现金管理特定多个客户资管计划）
25、招商财富资管公司（鑫彩 1 号集合资管计划）
26、华夏基金管理公司（君龙人寿 4 号单一资管计划）
27、华夏基金管理公司（君龙人寿 6 号单一资管计划）
28、建信信托（睿驰组合 1 号集合资金信托计划）