专业市场的闷声发财与纠结前路-凯发app平台

在商业地产的行当里，活跃的大多是购物中心人、写字楼人的身影。然而回想起来，我曾经历的第一个本土的商业地产项目，却是靠专业市场发家的企业。

前些日子在上海与朋友聊到说广州某专业市场项目的租金月单价平均在千元以上，他们感觉非常不可思议。想想确实有很多人对专业市场这个领域是比较陌生的，那么今天就来谈谈专业市场的那些事吧。

为人熟知与鲜为人知

许多人可能不知道什么是专业市场，但相信很多都听说过义乌小商品市场。1982年创办的义乌小商品城可以算是国内最早的专业市场之一吧。但准确来说，专业市场应该追溯到更早的农场时代，是传统集贸市场向专业化方向发展的结果。这里所谓的“专业”，指的就是商品的专门性。所以专业市场从定义上就是指同类产品积聚进行的交易、流通和配送的场所。

根据不同的商品主题，专业市场也就有了非常多不同的类别，从农、林、牧、副、渔，到家居、服装、电子，再到生产原材料、工业用品等等，国内形形色色的专业市场不下几十种。某种意义上来讲，专业市场与一般的商业地产有所不同，它带有一定产业地产属性，是产业价值链与商圈辐射效应相结合的产物。因此，曾经有个说法：“建设一个市场，带动一片产业，搞活一方经济，富裕一方人民”。

当然，这也是因为类似义乌小商品城这样的项目起了好头。今天的义乌小商品城年交易额380多亿，已然成为中国乃至全球最大的小商品批发市场。同样为人熟知的还有我们大广州的白马、十三行等服装市场，吸引了来自各地的买手、淘宝卖家，带动周边成就了世界最大的服装生产聚集地。

某种程度上可以说：专业市场之所以“专业”，是因为它不单聚集了同类的商品卖家，还吸引了同类行业的买家。因此，依托着这样的聚集效应，专业市场的租赁业务才得以闷声发大财，租价寸土寸金。以广州的服装市场为例，很多平米单价都是以千元为单位的，甚至有的是万元。

专业市场的业务特点

既然专业市场有如此之高的回报，为什么项目数量并没有想象中那么多呢？目前国内亿元以上的专业市场在3400个左右，还不及大型购物中心的数量。这背后的原因，还需要回归到专业市场业务本质里的“产业属性”，并不是想做就能做成的。

1. 依托区域条件与产业条件

专业市场主要有两种发展模式：一是产地型的专业市场，依赖于产业的支撑；二是销售地或集散地型的专业市场，不依赖于产业。今天更多专业市场会走“集散地 产地型”的综合发展模式，依托产业支撑降低产品成本并借助区域集散功能形成市场辐射力，比如前面讲到的义乌小商品市场和广州的服装市场都是这种类型。这些方面的能力，往往依靠一家企业能打造了，而是需要有政府支持、行业资源、市场壁垒等等。这也就造成了专业市场的先天基础很重要，开发这类项目前需要充分的市场分析调查。

图1：专业市场的发展模式

2. 小商户多，租约周期短

专业市场大多以批发为主，兼营零售，通过集中交易聚集了一定数量规模的卖家（商户）。往往一个专业市场可以有几千个甚至上万个商户，这是其他商业地产形态所不能比的；并且这些商户一般都是承租面积小、租期短。因此，专业市场的业务管理上难度往往会比较大。比如：我们在无锡的某客户，一个项目就有8000多个商户，合同一年一签，并且大部分商户都集中在每年的同个时间进行续约。这种情况下，对于有限的管理团队编制，自然不可能像购物中心那么个管法，而是需要有更高效、更快速的处理方式。当然，也有些类型的专业市场偏重于零售，如：家居卖场、数码广场之类，这些就稍有差异了。

图2：档口方式的商户聚集地

3. 商贸流通相关的配套功能

大部分专业市场都以现货交易为主，期货合同为辅。因此专业市场往往需要有良好的商贸流通配套加以支持，以帮助商户做好生意。最直接的就是需要有仓储物流的配套条件，包括：仓库租赁、物流通道、货运车辆等；其次还需要有满足采购人群需求的配套空间，如：酒店、办公、餐饮等；此外有些专业市场还会涉及提供信息、金融等一系列的配套服务。

图3：复合型的配套功能

4. 产权复杂，存在返租业务

正如之前我谈返租时提到的，许多专业市场的开发商在建设初期就进行了物业散售以回收现金流，因此就造成了今天许多专业市场是返租经营的形式。这一模式导致了经营方不但要管理商户，还要处理与小业主之间的问题，管理难度进一步加大。

图4：商租云针对专业市场的返租管理

纠结中的发展前行

曾经有客户和我说过：现在他们项目每年的租金都还在上涨，但是却很犹豫是不是应该见好就收，差不多就退出了。这其实正某种程度反映了许多专业市场经营者心里的纠结。由于城市化进程、电商冲击、市场经济环境等因素的影响，从13年以来国内专业市场的数量每年都在进一步减少，交易额增长也逐渐趋弱。

一些昔日曾经辉煌的项目已陡然下行——在北京，动物园服装批发市场已被拆除，大红门服装批发市场政策性地往河北外迁；在广东，厚街经营了18年的国际家居已然关门，有着“中国家具商贸之都”的乐从市场如今人流稀疏；在上海，曾声名远扬的大名鞋城已经悄然歇业……

在专业市场高额租金回报之下，也日渐暴露出一系列问题，比如：治安秩序、商业纠纷、税务偷漏、环境污染等等。这些问题积累到了一定程度，自然也会让地方政府不得不做出痛舍；而随着土地成本日益攀升、产业发展乏力、电商渠道的冲击等因素，在过去30年曾经辉煌的专业市场业务必然面临着转型升级的要求。

如果说今天购物中心的挑战来自于消费升级的影响，那么专业市场的风风雨雨背后则是商贸流通格局的改变。事实上，专业市场升级换代的声音近些年来不绝于耳。从最早的集市模式，到今天的第五代产品——集采购、展示、电商、物流于一体的现代化服务平台，甚至还逐渐有了第六代、第七代的说法。专业市场的模式升级已经逐渐在往产业配套、专业服务和科技平台的方向转型。

专业市场的管理要求

专业市场作为一个相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，其能持续发展的关键还是依托于产地或者集散地的优势，建立起聚集特定行业及客户的壁垒。面对市场环境的变化和区域竞争格局的改变，许多专业市场今天已不再是坐地等收割，由此带来的加强自身管理以提高抗风险能力的要求也与日俱增。

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充分了解细分市场，利用行业协会资源

专业市场的产业特征，使得业务发展上需要对行业信息的充分掌握，包括：区域特征、发展前景、市场容量、同类竞争等。在此基础上，需要有效借助行业协会等渠道，整合行业资源形成聚集效应来建立自身的竞争优势。我们有的客户，甚至还自己成立了商会，加强对行业资源的管理与使用。

图5：协会及商会资源管理

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加强对商户管理，确保可持续经营

专业市场商户多、规模小、租期短等特征，带来了经营管理的复杂性。要保障良性的可持续经营，就需要做好对商户引入及租赁业务的管理。首先，从招商阶段就需要充分评估商户质量，降低合作风险；其次，在经营过程中需要有科学的方法来提高管理效率，较少事务性工作对人员的占用；再者，对于续约、调整等环节能够更加高效地处理，避免合约滞后造成的收缴问题；对于返租的商铺，还需要及时处理与小业主的结算问题……

这些方面的改善，往往就需要借助信息系统来进行支持了，包括：招商签约前的管控、租金的收缴、续约的批量处理、经营秩序的管理、返租的结算等。此外，随着竞争的加剧，成本控制也逐渐成为专业市场需要面对的客户，面对复杂的管理要求，如何借助有效的管理手段来降本增效，是许多企业提出的问题。

图6：商租云经营管理

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完善市场整体配套，改善商贸服务品质

随着专业市场的升级换代，对于市场整体配套的要求越来越高，许多专业市场规划涉设计上也越来越往综合体靠。因此，在业务管理上还需要解决对配套资源的管理，包括：仓库出租、写字楼出租，甚至是公寓出租；物流通道、公共区域的短期使用；有些还会涉及酒店业务等等。有些企业会在一个项目里提供一站式的配套资源，也有些企业会整合第三方资源或者利用自身其他项目的资源进行联动。

图7：配套资源管理

此外，我们有的客户还会建立自己与第三方物流合作的平台，整合第三方物流来服务市场内的商户；有的还会建立金融服务平台，整合金融资源来帮助商户进行资金周转等等。总之，通过配套体系的完善，提高商贸服务的品质。

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融合互联网发展，开拓新的交易平台

今时今日没有人不知道阿里巴巴，但恐怕很多人都不知道撑起阿里巴巴b2b业务背后的正是众多专业市场的卖家。事实上，专业市场汇集的采购者本就有来自五湖四海，甚至世界各地的。早在第四代专业市场盛行的时候，融合互联网打造虚拟市场，开拓跨地域的交易，就成了一个重要的要求。

因此，许多领先的专业市场会积极的去建设自己的线上交易平台或者合作第三方渠道，以开拓交易平台，实现“线上展示引流-线下看货预定-线上持续交易”的场景，比如义乌小商品城打造的义乌购。当然，互联网电商怎么与线下的租赁业务更好地配合促进，这仍有待持续地探索和优化。

图8：商城渠道的拓展

科技与专业市场的前路

近几年许多专业市场始终在萧条、拆迁、关闭的风雨中动荡，国内亿元以上的专业市场相比最高峰时期已经减少了400多个。也许，未来专业市场优胜劣汰的趋势还会进一步加剧。然而，时代在变，企业生存发展的唯一途径就是跟上变化的步伐。

面对专业市场不断升级换代的前路，科技创新是必不可少的手段之一——通过信息技术积极地构建现代化管理平台，建立自身的市场竞争壁垒和抗风险能力。

图9：mbp专业市场系统方案架构

商户管理环节：加强商户档案管理，把关商户质量，加强对合作风险的管控。

租务管理环节：标准化合约处理，批量管理签约、续约、返租等工作以提高效率，通过银行划扣、自助缴费等方式以提高收缴效率等。

财务管控环节：快速、准确的账务处理和现金风险管控，并减少事务性人工以控制成本。

经营管理环节：对市场巡查、事件纠纷、物业服务等的管理，确保经营秩序。

配套支撑环节：管理仓库、物流、写字楼、公寓等配套资源及相关业务，打通第三方物流、金融等服务，提高市场品质。

商贸交易环节：扩展线上展示及交易平台，协同商户拓展交易渠道。

资源整合环节：建立商会体系，管理和维系商户会员的忠诚度；整合行业协会资源，提供资讯、活动等服务。

不管沉浸于曾经的辉煌，还是纠结于未知的前路，专业市场终究经过30多年已成为了中小商户、企业发展的重要平台。而随着经济发展和城市化步伐的加快，专业市场的发展也必须顺应时代潮流，往精细化、规模化、国际化、科技化转型。面对前路的挑战，借助科技手段修炼好内功，让自己立于不败之地，进而确保业主资产的收益回报实现。