从港湾1号到港湾1 ——珠海高新建投模式经验-凯发app平台

2023年10月11日，由亿翰智库主办的以“秋和”为主题的“2023q3亿翰大讲堂·产业&物业策略会”成功举行。本次会议主旨在行业发展前景迷茫下，对如何拥抱行业变化进行探讨，共同探索产业园区未来发展方向，与各位新老朋友共同寻找新时代下的新机遇。

本次会议有幸邀请到珠海高新产园公司副总经理、产业研究院院长 李智强，为大家进行了珠海高新建投模式经验分享。

以下为演讲实录。

首先看一下珠海5.0产业新空间，在整个产业园领域，最早的内卷是从珠海开始，最早是在2022年4月，珠海提出用2-3年的时间做2000万方的5.0产业新空间；在去年年底，深圳提出用5年每年2000万方，总计1亿平方米；在今年年初东莞也提出打造1,000万方标准的产业空间。

在产业5.0空间里面，珠海提出的模式有5个特点。

一是规模化。当时珠海提出的每个产业新空间跟传统民营产业园所做的100亩、200亩的模式不一样，基本上用地至少是100亩以上，5万方以上的面积，更多的还是连片开发的面积。

二是高标准。无论在层高承重、电梯货梯、gmp车间配套方面，都要满足80-90%的企业需求，相对于过往民营产业园更强调控成本，需要给到相对适中的售价来反推成本。在5.0空间方面更多的还是高标准，在产品参数方面会适当地偏高一点。

三是低租金。在珠海的东部片区，像高新区基本20元/平/月，包含了物业费，在西部则是15元/平/月的租金。

四是配套全。早期传统的销售型产业园区，基本上配套里只有一个食堂，现在的产业园区则是教育到商业再到生活的全方位配套。

五是运营优。所有珠海的5.0空间，都是由市属和区属两级国企来完成建设、招商和运营，所以国企拥有整合政府的政务服务资源的便利，在运营方面都是由国有企业开展。去年珠海高新区提出5.0空间后，高新区就做了将近300万方的5.0空间。

相当于一下子把存量的工业用地和村集体合作用地，做了快速上量的过程，这也是去年年底，深圳会提出1亿平方米的原因，一旦这些项目开工建设，就会开始预招商，对周边地区的企业带来虹吸的效应，这是珠海5.0空间的整体情况。

珠海高新建投是07年成立的高新区区属国企，我们的总资产到今年年底是将近200亿，下属11家全资二级子公司，目前在职员工近1000人，是业务链条全面的区属的城投类企业。

高新建投的发展历程可分为几个阶段，07年公司成立基本是以公共基础设施代建，如道路、土地的一级开发为主的一些代建业务，14年开始，高新建投主营业务由代建转为自有项目的开发；在16年结合全区的业务战略，提出了房开、城市运营、资产运营和文旅服务的3 1的业务板块；19年开始把产业园作为核心的业务，实现了集团化的进程，构建了以城市建设、产业园运营、资产运营、文旅服务和金融服务为一体的4 1的业务布局；23年开始，我们提出了专业化国企，伴随着5.0空间业务的开展，进一步强化产业园的业务模式。

我们业务基本上是围绕着产业园从前端土地的获取，就是资源的拓展，包括产业园的开发建设，再到产业园的招商和运营，其他的文教服务和金融服务是对产业园业务的支撑，它跟传统的产业园开发，特别是民营企业不一样，更多的在城投类的国企里面，它是把几个板块独立，包括从前端的土地获取，中端的产业园的开发建设和后端的招商运营，这跟它的业务特点有关系，因为城投类国企业务板块非常全面，特别是区属国企，这个区域所有跟民生、经济、社会发展相关的业务，由我们城投类国企去承担。

所以他们建设类会承接各类建设，比如建设幼儿园、旅游景点、学校、产业园和医院，所以它的产业园业务和板块相对割裂，从资源拓展到城市建设再到产业园运营，都跟我们了解的民营的产业园不同，是相对独立的个体。

这是我们高新建投在全区布局的一些主要项目，图中绿色的这一块都是产业园的业务，黄色这一块是人才性安居性的住房，红色板块是城市类的配套，绿色是文教服务的板块，基本上是围绕着两条大道，我们把主要的产业园的各类业务做了一个布局。

高新建投的产业园业务，第一个项目是港湾1号，港湾1号是在京珠高速公路，从广州一直下到中山，进珠海的第一站。以前是珠海形象糟糕的烂尾楼，整个项目占地是13万方，建筑面积是28万方。

左边的这些图片，是这个项目原有的旧址。下面三张图是当时的村级工业园，这些村级工业园在当时70-80-90年代承接整个大湾区，都在做三来一补，来料加工、来料贸易、补偿贸易的一些产业，都是以五金、制衣，包括一些原料初级加工为主，整个园区之前产值大概是3-4个亿，里面还有一些诈骗犯罪的治安黑点在项目里。

14年底高新建投正式作为建设主体开展更新改造，当时拆了4万多方的违建，同时进行一些结构的加固，17年正式运营，上下两张图片是项目开始和改造后。

这个项目因为有烂尾楼，又有村级工业园，所以这是比较复杂的旧改类园区，当时我们运用了烂尾楼盘活 长期整租，土地的流转和配套用地开发这种混合模式的更新。

原有的旧厂房，我们通过临时改变功能进行改造，以及对村集体的用地做50年流转，通过流转来做一些开发。

总建筑面积从改造前的3.6万方提升到28万方，整个改造的总投资是9.3个亿，融资大约7.5个亿。这是整个项目的一些数据，当时项目内大概是19个业主，里面有126家落后产能的企业。17年我们正式运营，当时村集体每年的收入大约600万，到2022年大约1,700万，整个村集体的效益翻了两番。

这是园区一些核心企业的情况，改造前大约126家三来一补的企业，去年整个园区是786家企业，规上企业是62家，国高新是18家，包括一批上市公司，目前的项目是有3家科创板上市公司，包括奇安信、英集芯以及纳睿雷达，改造前产值是3-4个亿，去年产值是560个亿，整个产值有明显的提升。整个园区原有的传统厂房，在改造过程中，把业态做了一些扩充，可以看到有酒店，有餐厅，有人才公寓，我们把整个项目做成了复合型的科创型园区，我们有471套的人才公寓，224套的配套住宅，包括一些零售、酒店和金融。

园区的整个运营过程中，我们设置了一个8,000万的基金，累计投资有 13家企业，目前已经有10家企业进行了退出，整个项目从17年正式运营，基本上每一年都有一个新的跨越。

我们在19年拿的是省和粤港澳的孵化器，22年拿的是国家级科技企业孵化器，今年年初拿的是中国城市更新的十大优秀案例，包括在工业、软性服务和住宿餐饮业，全区的贡献力是非常靠前的，这也是我们区在旧改领域比较标杆的案例。

基于港湾1号，这些年我们基本上每一年都会新增1-2个园区，所以我们陆续打造了港湾2号、港湾3号，目前建设运营的是港湾7号，包括目前建设阶段是有港湾8号，港湾9号和港湾10号，整个覆盖了从前端的众创空间到孵化器到加速器到产业园的全生命周期的产品，前期大多以办公孵化为主。后端特别是在5.0之后，都以生产产业园为主要的载体。

结合港湾1号，包括后面的港湾2号、3号、5号、6号、7号之后，我们做了10多个园区之后，提出了123n这样的模式，从港湾1号启航，我们的企业愿景，作为区属国企类的城投，在产业园开发里如何获取独特的优势，我们提出两个价值主张，包括在产业生态这三个生态建设方面的一些实践，以及n 的创新成果。

首先是1个企业愿景。在产业园方面围绕着为奋斗者主题，为奋斗者安家以及为奋斗者立业来开展我们的业务。

我们有人才公寓，包括我们的教育板块、文旅板块、商业板块，都是为奋斗者安家提供配套，为奋斗者立业，我们提供从众创空间到孵化器到加速器到产业园的这种立业的全生命周期的载体，以及产业生态的服务。

其次是2个价值主张。这两个价值主张是我们与一般民营产业园开发运营商的区别，传统的民营产业园开发商在全国多点布局，所以在城市里难以在集中的区域进行深耕，恰好这一块是凯发app平台的优势，所以我们提出大道经济和连片开发两个概念，在大道经济方面，我们选择区位优、地段佳、资源汇集的区域来做，沿着城市的主干道进行开发。

在开发配套方面，传统的产业园都以单个个体进行产业园配套。一般民营销售型的园区，都是以100亩左右作为单个园区，单个园区去配套一个食堂，如果再配套酒店和工业园区这些就比较吃力，我们在连片开发方面改变了单一地块单一配套的概念，我们从单一地块到连片组团，从项目内的配套到城市级的配套做一个转变，我们把整个片区的商业进行一个汇聚，无论是人才住房、邻里中心、商业和酒店，在这个阶段都可以作为一个集中式的配套，一方面配套运营的情况可以更好，因为我的客流是一个更大的基数，另外对于消费者或者园区的企业来说，配套的质量也会更好。

所以大道经济和连片开发是我们作为深耕性的区属国企，能够在产业园开发上获取的新红利，这是传统民营的产业园开发服务商难以达成的。

接下来看看我们在大道经济和连片开发的实践，这是在珠海高新区两条城市的主要干道，北边靠海这一条是港湾大道，港湾大道我们主要布局的是科创类和办公孵化类的项目，从港湾1号到港湾2号，港湾3号，港湾5号，都是以办公为主导的产品，所以我们在城市门户类的干道布局的是办公类产品，这也是高新区正在打造的千亿的科创类的产业轴。

在南边金塘西路，我们布局的是港湾6号、7号、8号、9号，都是专业的生产类园区，高标准的专业园，这是我们要打造的千亿的制造轴，所以，所有高投的园区基本上是围绕着港湾大道和金塘西路来做产业园的部署。

在连片开发方面，我们在前年做了珠海首个“四型发展环境”的示范社区，整个项目占地是14万方，建筑面积是35万方，除了产业园载体以外，包含了人才住房、人才租赁住房、幼儿园、邻里中心、商业和派出所，它是一个连片型的布局，打破了过往项目的单一配套布局，改变以往配套难运营的情况。

另外一块是珠海首个“产业新社区”一区两翼的生产布局，整个项目在港湾5号的基础上做了升级，它的面积也更大，是一个占地0.9平方公里，服务范围三平方公里的产业新社区，产业功能大约126万方。

除了产业之外，在教育方面配套了幼托、小学和中学，在住房方面，有人才租赁住房、商品房和人才公寓。

在商业方面，我们在东西两翼配套两个工业邻里中心，在整个项目中间的7号、6号、8号，还有新能源产业园，中间是产业核心区一区，一区的核心是做好产业，在一区里只少量地布置一些食堂，解决员工的用餐问题。

所有东西两翼布局工业的邻里中心，也就是我们的商业配套，包括教育，下班后的商业服务配套，都在东西两翼，这也是我们在连片开发的新实践，整个项目带来的就业人口和生活人口大约会超过3万人。

最后是3个产业生态。对于做园区未来的核心竞争力是什么？我想一方面是刚刚提到的区属国企在连片开发、大道经济方面独特的优势。另外一方面就是产业生态，产业生态我们着重从产业链生态、产业服务生态和产业文化生态进行开展。

首先是在产业链生态方面，在产业园里，新的园区都以高标准的专业园区进行建设招商和运营。像港湾7号围绕着智能制造，港湾8号围绕着医疗器械和生物医药，港湾9号围绕着智慧互联，港湾10号围绕着新能源，所以未来它的产业园区一定是一个专业园区，在专业园区这一块，我们更多的关注企业产业链，使得企业上下楼就是它的上下游。

在产业服务生态方面，一方面是企业的需求，这一方面也是我们未来收入的重要来源，所以在产业服务方面目前有基础和增值的服务，同时结合区属国企的优势，我们在安居人才房、工业邻里中心，连片开发上给企业提供集中式的生活服务。

最后在产业文化生态方面，由于我们是深耕，所以整个园区比较聚集，都是在高新区，所以我们非常多的活动，包括高新之约、高朋荟一系列活动，把整个产业文化建立起来，通过品牌进行赋能。

整个港湾1 ，在过程中形成了从整个产业链生态到产业服务生态，再到产业文化生态整个港湾1 的产业文化生态的闭环。

在整个123的基础上，我们形成了n 的创新成果，在整个产业生态打造过程中，形成的子品牌，像高新之约、高朋荟、为奋斗者、邻里荟、产业新社区这些新的品牌，这也是我们在园区方面从1号到10号不断进行的新园区的探索。