2023年tod土地成交特征及2024年展望-凯发app平台

2023年全国tod土地成交呈现出四大特征：从总体来看，2023年全国有21城成交tod地块44幅，同比下降四成，主要受房地产市场下行等影响。从城市来看，上海位居tod成交面积首位，济南位居tod成交幅数首位。从拿地企业来看，房地单独拿地以及联合轨道公司拿地占到近半壁江山，tod土储成为房企获取优质土储的重要途径。从地块类型来看，约八成tod地块为住宅属性，与交通的结合涉及地铁站点、地铁车辆基地、综合交通枢纽等多种类型。展望2024年，tod仍将是超大特大城市实现高质量发展的重要路径之一，预计成都、济南和合肥等地tod综合开发将全面加速。

2023年tod土地成交特征

1、2023年全国21城tod地块成交幅数同比下降四成

据不完全统计，2023年全国21个城市成交tod地块44幅，同比减少39%；成交土地面积293万平方米，同比减少27%；成交总价762万元，同比减少8%。2023年tod土地市场遇冷主要受全国楼市、地市尚未明显回暖的大环境影响，根据cric大数据，2023年全国300城经营性土地成交用地面积7.9亿平方米，较2022年同期下降了17%，总成交规模刷新近十年新低。2023年，受地方债务的影响，地铁公司托底土地市场现象有所缓解，与此同时，各地土拍政策持续优化，以调动房企拿地积极性，但是考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，房企的投资更加谨慎。

2、上海和济南tod成交面积和幅数位居全国前列

从城市tod地块成交用地面积排名来看，上海、重庆和北京tod地块成交面积位居前三，分别达到40.2、23.2、23.0万平方米，分别占到城市2023年成交经营性地块用地面积的9%、2%和7%。其中上海2023年成交3幅tod地块，分别为华润置地获得宝山区大场镇丰翔路tod地块，上海金桥临港综合区投资开发有限公司获得两港快线临港综合区站tod开发地块，招商蛇口获得宝山区顾村潘广路tod地块。重庆2023年成交2幅tod地块，均为王家庄停车场tod项目地块，由中国电建地产集团有限公司获得。北京2023年成交4幅tod地块，分别为京投发展竞得地铁19号线新宫车辆段地块，京投发展和保利发展联合竞得在建3号线和12号线换乘站东风站北侧地块，华润置地竞得朝阳站tod地块。

从城市tod地块成交幅数排名来看，济南、青岛和北京位居前三。其中济南2023年成交6幅tod地块，均为济南东站前商务区地块，由济南轨道交通集团资源开发有限公司获得。青岛成交5幅tod地块，其中4幅由青铁置业单独或联合房企获得。

此外，从tod地块成交面积与全市经营性地块成交面积占比来看，南宁占比达到15%，位居第一。深圳占比达到12%，位居第二，较2023年的38.8%，降幅明显，主要原因在于2022年深圳地铁拿地8幅，用地面积近60万平方米，而2023年深圳地铁仅拿地1幅，用地面积仅3.9万平方米。

3、tod土储成为房企获取优质土储的重要途径

从tod土地拿地企业来看，2023年轨道公司单独拿地24幅，占到所有地块幅数的55%；房企独立拿地11幅，占到所有地块幅数的25%；轨道公司和房企联合拿地10幅，占到所有地块幅数的20%。可见，2023年tod土储成为房企获取优质土储的重要途径。其中保利发展联合地铁公司在2023年获得四幅tod地块，先是6月份联合京投发展获得北京在建3号线和12号线换乘站东风站北侧两幅地块，后在12月份联合青铁置业获得青岛黄岛区嘉陵江西路两幅地块，土地面积合计9.2万平方米，建筑面积合计19.4万平方米。

此外，不少房企通过股权收购的方式获取tod地块开发权。例如2023年1月28日，越秀地产获得杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目，该项目计容建筑面积约32万㎡，是继星缦云渚之后，越秀华东与杭州地铁的再次合作。2023年末中国铁建地产华东公司正式获得上海澄江路地铁停车场上盖综合开发项目一二级开发权，这是中国铁建地产在上海拿下的首个tod项目，该项目总面积约93万平方米，涵盖10副经营性用地开发。

4、tod地块仍以住宅为主，涉及多种交通方式

从tod地块属性来看，2023年成交的tod地块仍以住宅开发为主，其中涉宅类地块成交35幅，用地面积247万平方米，分别占到所有用地幅数和面积的80%、84%。

从tod地块的站点分类来看，2023年成交的tod地块有综合交通枢纽、地铁站点上盖、地铁车辆基地上盖和市域铁路站点上盖等多种类型。例如综合交通枢纽有北京朝阳站tod、济南东站tod，地铁车辆基地上盖有宁波前殷车辆段、成都红星路车辆段、北京新宫车辆段、西安和平车辆段、重庆王家庄停车场项目等。

2024年展望

多个城市tod综合开发将全面加速

展望2024年，在“稳经济”、“交通强国”等战略背景下，城市轨道交通投资建设仍将保持稳定发展，tod也将越来越被更多城市视为高质量发展的重要模式之一，预计多个城市tod综合开发将全面加速，tod土地市场也将呈现逐步回暖态势。例如1月6日，成都轨道集团召开工作大会，提出将高品质打造陆肖站tod综合开发示范样板，全速推进四川师大站tod等24个tod项目建设，力争新开工130万平方米，建成保障性租赁住房不少于4500套。1月12日，合肥轨道tod年度品牌战略发布会召开，合肥轨道tod风华系、年华系、韶华系三大作品系首发，紫云湖tod·年华云湖、深圳路tod·年华璟城、甘棠路tod·棠悦风华三个项目案名亮相。1月17日，济南轨道交通集团召开高质量发展暨项目提速增效工作大会，会议要求加快tod综合开发布局，多措并举，加快tod开发破题，提请相关部门出台tod政策实施细则和专项规划，积极争取市级层面支持；开展tod发展战略规划编制，加强tod综合开发全流程策略引导。期待各个城市因地制宜的发展tod，突出特色，创新模式，实现tod高质量发展。

文章来源：易居研究院