产业地产商：转型的首选路径就是跨界-凯发app平台

核心提示：这似乎是产业地产最好的时代。除了光谷联合、亿达和宇培这样的产业地产老兵忙着上市，也有万科、富力、绿地等一大票传统地产巨头暗地插足，一时间这个原本比较边缘的地产业态成了群雄追捧的香饽饽。

    这似乎是产业地产最好的时代。除了光谷联合、亿达和宇培这样的产业地产老兵忙着上市，也有万科、富力、绿地等一大票传统地产巨头暗地插足，一时间这个原本比较边缘的地产业态成了群雄追捧的香饽饽。

    但在月星集团投资管理中心副总经理周建成看来，这似乎又是产业地产最坏的时代。“产业地产尚未成熟，但中国的土地市场已经成熟。”周建成认为，“未富先老”的产业地产行业正面临严峻的挑战，无论对于老兵还是新手，传统的产业地产红利都已近尾声，只有“跨界”转型才是唯一的出路。

    中国房地产报：很多产业地产企业都在讲模式输出、异地扩张，你如何看待这一项现象？

    周建成：产业地产本身的特质决定了它不能像商业地产一样通过数量的扩张来完成自身规模的扩张。

    对于凯发app平台-凯发k8官网下载来说，每个店铺都有自身的经营辐射范围，而一个商业地产综合体项目可以将不同种类的商家集中在一起，这无形中扩大了个体的辐射范围，不过就算这样，单个项目仍然只能成为一个区域的商业中心。

    随着多个商业地产项目的落地，其所能影响的面积也相应增大，所以说商业地产与规模扩张是天然的共同体，这也是万达广场几年来能够疯狂扩张到109家的背后逻辑，其数量与规模总体上是成正比的。

    而产业地产则不然，其规模的扩大和数量的多少并不成正比。产业园最核心的要素是入园企业，这类企业多以制造、生产型企业为主。对这些企业而言，规模的扩大并不依赖厂房数量的多少，完全可以通过技术的革新、人才的引入和管理的规范来实现。

    中国房地产报：所以产业地产商很难像商业地产商一样带着客户全国各地布局？

    周建成：通过数量扩张来实现规模扩张的产业地产企业主要是资源导向型的，例如大型矿产企业，或者是运输环节在其整个生产链环节中占有举足轻重作用的企业，例如农产品加工类的公司。然而无论是资源导向型企业还是物流型企业，他们的规模往往都十分庞大，并将生产链扩展到了整个产业的上下游，例如雨润或者五矿，因此它们都有能力自建厂房、生产车间。

    类似雨润这样的企业去和政府谈拿地，政府更加欢迎，所以这类生产型企业现在自己做产业园的非常多。它不仅解决了基础配套设施建设的问题，而且可以在进驻的同时实现产业的引入。

    所以相对于上述企业，目前纯工业地产开发商的生存空间已经被挤压得很小，工业地产企业现在面临的问题就是产业园、工业园前期太依靠政策资源与土地资源，然而这种政策、土地红利的“保质期”一过，产业地产开发商很难以成熟的内在动力继续反哺产业园的成长。

    而且，由于前期的政策给予了这些产业园极低的土地成本，地方政府不得不抬高住宅和商业用地的价格来弥补亏空的财政赤字。这反过来又导致中心城区地价飙升，最直接的后果就是众多地产项目“叫好不叫座”，也因此间接催生了“空城”、“鬼城”的形成。

    中国房地产报：在你看来，国内的产业地产是否正处于发展瓶颈期？

    周建成：中国的产业地产行业“未富先老”，主要因为在产业地产尚未成熟的时候中国的土地市场都已经成熟。

    当下，中国经济的主要拉动力来源于三个方面，这三个方面都与产业地产息息相关。

    首先是土地财政。虽然在主要城市土地价格越来越高，但是政府的收入主要来源于收储价格与土地出让价格之间的差价，目前看来当中的利润空间正逐渐缩小。

    第二是出口。出口支撑了中国上个十年的发展，不过以工业加工和其他低附加值产品为主的出口结构难以维系中国未来十年的增长。

    第三是房地产。不过，随着刚性需求越来越疲弱，在拉动经济快速发展上其立竿见影的效果也在减退。

    所以说，失去土地增值、出口拉动等因素的支撑，以土地收益和园区企业成长为主要收入的产业地产商们必须转型。

    中国房地产报：在国外，工业地产企业善于将金融与地产相结合，这是不是国内产业地产转型可选路径之一？

    周建成：国内产业地产商做金融有天然的劣势。中国目前的房地产融资成本为15%左右，这种成本水平对于高周转率的商业地产来说尚能承受，但是对于低周转率的产业地产而言就不能承受了。以产业地产里收益较高的物流地产为例，在招商率达到95%以上的物流园，它的收益率能达到8%的水平，再算上政府补贴以及土地的升值，它的收益率还是难以覆盖15%的融资成本。

    就普洛斯的物流地产基金来看，吸纳的主要是对资本回报率要求不高的养老基金，其资金回报要求仅为4%，这放到国内是难以想象的。与寄希望于房地产基金、信托融资相比，上市不失为这些产业地产商更好的选择。

    中国房地产报：除了上市之外，从本身业务来看产业地产企业的出路在哪里？

    周建成：对于这些传统的产业地产商来说，转型的首选路径就是跨界。

    所谓的跨界主要包含两种意义，一是产业地产企业与有天然关联度的企业进行合作，二是产业地产企业本身业务上的跨界。

    就第一种情况而言，虽然许多生产型企业有能力自己建设厂房、车间，但流动资金的匮乏和园区建设经验的不足使得他们与产业地产开发商存在一种天然的互补性，所以产业地产商可以寻求与这些企业合作，例如万通工业地产与tcl的合作就属于这种优势互补。

    第二类跨界就是产业地产商要摆脱传统的工业用地概念，将眼光置于更加广阔、更加多元的园区形式中。虽然工业用地相对于住宅和商业用地来说价格有天壤之别，但是就一二线城市的情况来看，一方面城市新增建设用地面积逐渐减少，另外价格也在逐年攀高，此时产业地产商可以将目光放在拥有广阔市场的农村地区，结合工业与农业，打造1.5产业。

    这几年中央一号文件反复提出加强农产品物流园建设，这就是一种典型的1.5产业类型。未来几年，随着城镇化的进一步深入，广大农村市场将进一步被挖掘，产业地产的跨界恰逢其时。

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