大佬激辩旅游地产：促进旅游和消费地产有效融合-凯发app平台
核心提示：2014云南旅游地产峰会，中国文联副主席丹增、云南省旅游发展委员会主任段跃庆、中共大理州副州长王以志、中国房地产业协会名誉副会长、国际旅游地产专评委副主任朱中一、云南银海房地产开发有限公司总经理汪万生，从不同的角度谋划了中国旅游地产的大局。
中国文联副主席丹增
未来房地产衰退趋势继续存在
丹增表示，在人们生活水平不断提高的今天，中国地产也已经进入衰退期，中国的房地产13 年来繁荣过、辉煌过、甚至超常过，曾一度占到的20%-30%以上，房地产是中国财政的主要来源。过去中国房地产业是中国投资的首要选择，也是财政的主要来源，同时也是改善居住环境的方法。在房地产衰退的时候，不能忘记房地产曾经对中国经济发展的贡献，而进入衰退期的中国房地产主要的迹象在于：1、地价的下滑；2、待售库存量较大；3、城市住宅空置率较高；4、城市完成量远远大于城镇户口总量，供大于求。
对于房地产的发展趋势，丹增表示，未来房地产衰退趋势继续存在，但是不会崩溃，这是一个不争的事实，过去辉煌的时代已经一去不复返，但是房地产仍然是财政收入的主要来源，政府绝对不希望房地产垮台，房地产仍然是金融资本的大户，银行五分之一的资金投入在房地产，金融业也不希望房地产垮台。房地产将来仍然是促进经济发展的主要动力，未来房地产将转向理性增速发展，转入合理结构发展，转入政策增速调整的时期，“旅游地产未来发展前景较好，我个人认为旅游地产发展有三件事，离开文化是永远不行的，离开生态是讲不通的，旅游地产永远不能离开饮食家居。”他说。
云南省旅游发展委员会主任段跃庆
结合历史和文化打造旅游地产
旅游产业有着非常广阔的前景，是一个综合性的、环保的、幸福富民的产业，同时也是名副其实的朝阳产业。”作为曾在云南多个地方主政的官员，段跃庆对云南省的旅游概况有着自己独到的认识。
对于未来旅游产业形势的变化，他认为，世界进入到旅游发展的时代，百姓进入到全民休闲度假时代，旅游产业的发展形势也发生了显著的变化。第一、旅游需求的变化。从以往的国内观光旅游发展到国际度假旅游，旅游产品和业态也更加丰富，游客类型也从组团旅游发展成现在的散客游以及自驾游。第二、主体的变化。旅游产业的集团化和规模化更加明显，从单纯的景点游到文化旅游、度假旅游。第三、政府职能的转变。政府部门更加注重旅游产业基础设施的建设、公共服务的完善，不断完善市场规则的制定，从市场的管理者向市场的服务者转变。第四、科技技术的广泛应用。新材料、新技术在各个领域的广泛应用，在一定程度上促进了旅游产业的健康发展。第五、旅游产业的外延不断扩大、拓展。
段跃庆表示，作为下一阶段云南旅游发展的新起点，建设云南旅游强省的目标任重而道远，需要各级政府不懈努力，也需要各个开发商和旅游地产投资者积极关注，共同将云南旅游地产发展成宜居宜人、宜赏宜商的新型产业，主要目标和任务是推动云南从旅游大省向旅游强省的转变，并逐步探索出一条具有特色文化的旅游发展路线。因此，未来几年间，云南各级政府将大力注重旅游强省的建设，争取在2020 年，实现游客5 亿人次，旅游产值8500亿，占gdp总量10%的目标。
随着世界进入到旅游发展的时代，百姓进入到全民休闲度假时代，旅游产业的发展形势也发生了显著的变化。段跃庆分析，未来的旅游产业具有五个方面的明显趋势。第一、建设综合协调机制，旅游产业的涉及面非常广泛，包含了40 至50个行业，产业涉及上百个。行业与行业之间的关联度越来越大，融为一体；第二、城乡一体化融合发展的趋势加强；第三、区域合作强化的趋势加强；第四、推动旅游专业化与社会化发展；第五、强调信息化在未来旅游发展中的重要作用。
对此，段跃庆给出的“解药”则是：旅游地产要做到将旅游的规划、设计、营销与地产的规划、设计、营销相结合，结合当地的历史、文化打造属于当地城市的旅游地产。
他还特别强调，旅游地产在发展过程中，一定要注重文化旅游的发展，要力争把云南建设成为全国重要的旅游和文化强省，只有保有历史性、文化性的旅游地产才会有生机，才能健康持续发展。
中国房地产协会名誉副会长、国际旅游地产专评委副主任朱中一
一定要保护好当地的生态环境
作为行业内的翘楚，峰会上，朱中一的发言则让峰会掀起了一阵讨论的高潮。首先“房地产如今处于衰退期”这个观点，他不是很赞同。他认为，房地产现在进入了市场调整期，行业也进入了转型发展期以及改革的窗口期，机遇大于挑战，并且蕴育其中。
他介绍道，7月2日，国务院主持召开常委会，强调旅游产业的发展一定要保护好当地的生态环境，强调旅游产业的转型和升级。
因此，在旅游产业发展的过程中，地产是载体，旅游是主导，旅游地产的发展要分清主次，必须保证生态环境的健康发展，任何产业的发展都不能以破坏环境为代价。他表示，首先，无论是政府还是开发商，都要促进旅游发展向环境友好型转变，不断提高百姓思想水平，让保护环境的思想认识深入人心。其次，要进一步加大旅游地产项目基础设施的建设，将配套建设放在旅游地产开发的首要地位。再次，按照国家绿色开放项目，不断推进各地旅游地产的发展，将旅游地产的品质作为重要的的标准严格执行。
旅游财富网ceo、国际旅游地产专评委常务副主任曾晓成
传统旅游地产的模式急需改变
在谈旅游地产的发展前，曾晓成认为首先应该理解什么是旅游地产。在他看来，旅游地产不再是单纯的旅游，旅游现在更多的是向度假旅游产品转型。度假旅游会刺激旅游地产的强劲需求，它是拥有度假、投资功能的。数据调查显示，中国有50%的家庭有度假、旅游消费需求，有30%的家庭有购买旅游地产的能力，旅游地产的前景比较好。
他表示，现在空城、鬼城现象普遍,怎样改变这种现状呢？全国度假旅游市场需求猛增，旅游地产的发展前景是看得见、摸得着的。旅游地产必须转变为度假旅游，要让消费者在度假时有居家的感觉，这需要社区服务也跟上，这样才能吸引到中国巨大的度假需求人群，空置的物业也才能留住这些度假的人群。因此，传统旅游地产的圈地模式改变势在必行。
目前，海南、云南、交中半岛等的开发是成功的案例，旅游地产开发商不知怎样融合，这是一个核心问题。首先，应该将开发做成度假，并且要有度假配套设施，有好的社区服务，比如：广场舞等等各种活动。其次，产品定位要合适，解决开发商的营销问题，联系旅行社，和云南房销合作，通过商会形成考察。最后希望利用旅游财网互相交换，与物业管理公司签订合同。
云南城投置业副总经理舒翎
降低身段应对更多不同的人群
开发商如何转身，在衰退的房地产前提下，更需要自身的努力。目前人少、钱多、好卖房子的时代已经结束了，也可以说野蛮生长的时代结束了。以后开发商想要存活，必须转型。那么开发商以后如何面对旅游地产呢？这个问题再次让大家陷入深思。从过去的单一转向如今的多元化，开发商需要考虑的是如何来应对未来转变的旅游地产市场。开发商将要面对的旅游地产，不只是包括一些度假、闲暇之地，如：高尔夫，温泉等，现在人们更多关注的是身体健康，更应该从这些方面入手。另外，除了对高端客户提供服务以外，更要降低身段来应对更多不同的人群，从而达到一个共赢。
不只是开发商转身，政府更加应该加大转身力度，政府需要引导一个正确的转向。当下，只有政府起到引导作用，相应的一些开发商才会随之转变。不只是政府，媒体、大众都要随之转变。
最后，舒翎对大理说出了自己的看法。在云南，低碳旅游是非常稀缺的，而恰恰大理就是云南的代表，重在保护。比如洱海、澄江，这些都是容易遭受破坏的，建议政府对环境及时保护。
云南银海房地产开发有限公司总经理汪万生
旅游地产和文化的结合空间大
云南旅游地产的转身，文化是其中最重要的环节。汪万生一上台就强调。
银海地产深耕大理数十载，深谙大理文化的包容性。他认为，只有大理的文化能够形成特殊性，用文化承载建筑，给予建筑灵魂、文化。大理的文化深厚，是多元的，包容的。新大理人（艺术、文化人）指的是在大理生活每年超过一个月的人，而这部分人恰恰代表了文化、艺术，怎么才能为这部分人提供良好的生活环境，对大理文化多元化至关重要，目前从大理来看旅游地产和文化的结合还有很大空间，只有大理文化发展了，大理的地产才能发展。
未来，只有大理的文化才是大理在全国旅游地产的蓬勃发展中保有特色的重要因素，在旅游地产的开发过程中要注重保护大理的历史文化遗产，并以此为依托发展旅游地产。
而这样的发展模式和过程，同样适用于云南各个地区旅游地产的发展，西双版纳发扬傣族风情，大理坚持白族风貌建筑……以独特的文化为载体，才能实现旅游地产的华丽转身。
绿维创景规划院院长林峰
促进旅游和消费地产有效融合
从事规划设计几十年的林峰，对旅游地产的规划与设计也积累了非常丰富的经验，首先，他对本次峰会的主题进行了肯定。他强调，不论是旅游地产还是度假地产，只有度假才是核心。由于十几年的野蛮生长，旅游地产现在已经是高负债率行业，需要向度假时代新型城镇化方向转型。就以中国黄金周形象来说，度假型黄金周将代替现在资源浪费的黄金周。此外，我们还应看到寒暑假度假和带薪度假市场，抓住机遇，适时转型。
另一方面，他认为所谓新型城镇化是塑造需求，就是被我们遗忘的老年消费群体，可以称之为银发度假时代悄然到来和自由职业群体的兴起，开发度假产业一体化发展模式，满足不同人群的需求。
林峰还提出促进旅游和消费地产有效融合的方式，其中有两个重要方面，一是生产城乡一体化，二是生产性服务业。消费聚集怎样带动新型城镇化？他以贵州黄果树度假小镇为例介绍了消费聚集带动新型城镇化的必要性和重要性。
大理有非常丰富的业态模式，只要将其有效合理融合，大理的旅游产业将取得飞跃发展。
广州房地产电商运营有限公司董事长周军平
旅游地产本身就是一个伪命题
对于旅游地产，周军平有着自己的一套看法。他一上台就抛出了“旅游地产本身就是一个伪命题”的理论，引发了峰会现场的关注。
他认为，世界本来就不存在旅游地产，是因地产开发商“引”进来的。而旅游地产理论就如：你喝了一杯牛奶，就想把奶牛牵回家；吃了一个鸡蛋，就想把母鸡抱回家等，这种经济逻辑是不成立的。他表示，旅游地产是社会资源错位的问题，开发商是一个很可怕的经济动物，它的破坏性远远大于保护性，因为地产开发商企业都实行“高周转”，从不考虑后果，由行业特性去决定。“高周转”就是靠大量非本身的钱来周转，在周转过程中，从不考虑一个城市的文化，并且开发商有高度的同化能力，各大企业都被高度同化，这种趋势绝对会影响到一个城市的文化、经济。旅游完全拒绝同化，每个城市都要有特点，才能发挥好旅游地产的优势。
上海圆直建筑设计有限公司总建筑师钱健
产品不同质化才能保有特色
钱健称，上海圆直建筑设计有限公司一直没有涉及云南的建筑设计，但其团队曾经研究过其他地方的民居。以江苏无锡为例，从核心景区、产品配套、文化特色配套及复合型旅游居住地等方面探讨了如何将佛教景区转变为文化度假胜地；又以孔子的故乡山东曲阜为例，从提升传统旅游景点价值、加强物业配套区、耕读文化、修学区等探讨了如何将传统景点转变为文化旅游度假胜地；再以陕西汉中新城为例，从一体化开发模式、核心区城市公园、汉文化博览园、高端商业配置等探讨了如何将新城转化为旅游胜地。
他认为，这些规划项目都不尽相同，但在本质上都是针对地方独有的特色做适合它自己的规划，人们的生活、旅游体验感在这种规划中都处在核心地带。资源有同质化，但产品不能同质化，只有这样才能保有自己的特色。
在公司多年的建筑设计合作中，钱健还在峰会现场分享了几个成功的经验：第一，与多家集团友好合作，互利共赢；第二，实现所有的项目开发上都必须是一个整合，有丰富的创新；第三，在项目的实施上必须迎合受众，让受众成为自己项目文化的传播者。
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