招商、万科、旭辉加码，小体量赛道频出“新招”-凯发app平台

相比于成熟商圈的城市级商场，小体量的社区商业虽不能面面俱到，却经常是不少消费者高频接触的就近选择。然而，早期的社区商业作为开发商拿住宅用地的配套，标准化程度较高，一方面让业态和品牌数量受限，另一方面不少社区商业主权改变由散户租赁招商，品质参差不齐。

如今，随着市场复杂程度提高，消费者需求也发生变化，越来越多小体量商业开始深耕精细化运营，如聚焦某一特定主题，打造出圈的场景、引入有号召力的品牌组合等。存量时代下，不少老旧厂房、街区更是将在地文化融入到小体量商业中，让“小体量赛道”朝着多元化、细分化方向发展。

据不完全统计，2024上半年全国新开的小体量商业项目有50个(商业建筑面积≤5万㎡)，新增商业建筑面积近170万㎡，平均单体建筑面积约3.4万㎡。从分布的情况来看，主要集中在华东和华南两个大区，其中华东区域新开21个小体量项目，占比超过42%，区域内的上海新开项目最多达8个。

这些新开的小体量商业项目的操盘手中，万科、招商、旭辉、万达、碧桂园等知名商业地产企业继续加码这一赛道，有的甚至以“首进”策略进军该城市。值得一提的是，作为国内巨头之一的“京东”，跨界到商业地产，开出苏州京东mall、广州京东mall两大小体量商业项目。

在商业项目形态上，除了传统的盒子式商业，还涌现出上海临港城市书香、苏州观前街·开元里等街区商业；复建文庙建筑群及配套商业项目“徐州文庙·东方”；由商业和酒店两部分组成的万达首个酒店综合体项目“无锡美华里·吴越水街”；“商业盒子 户外露台 ip营造”的三亚崖州招商花园里等多种形式。

以“非标”为关键词，运营商们还在不断探索“小体量”新解。在主题定位上，上海力波·九坊被打造成上海首个啤酒文化主题商业综合体，成都此地cypark作为成都首个骑行主题商业公共空间。在场景布局上，佛山岭南天地-八图里、上生·新所二期凸显绿色商业价值；在品牌方面，上海浦发三林印象汇推出“主理人计划”，引入多个主理人品牌。

此前，不少小体量商业因所处位置不在传统商圈，周边交通网络不发达，让其目标客群主要为周边居民，难以辐射到更远的区域。面对这一“痛点”，南昌九颂荟、珠海佑里碧乐城等地铁上盖商业综合体有效扩大商场辐射范围，在一定程度上可以带动客流的增长。

代表性小体量商业项目

上海临港城市书香

爱琴海集团旗下主力产品线“爱琴海·城市书香”的代表性项目“上海临港城市书香”，是上海临港爱琴海项目的街区部分。该项目建筑面积2.9万平方米，由6栋错落有致的独栋建筑组成，设计上汲取了海派文化石库门建筑风格。品牌上，项目规划有异国料理、网红餐饮、家居美学、生活精品、亲子娱乐、运动健身等品类，引入200余家品牌，其中包括枪馆1号、果武会馆、日向司宴、途客中国酒店等上海首店。

苏州观前街·开元里

苏州观前街·开元里建筑面积约2万方，是姑苏区低效老旧载体更新的重点示范工程项目，升级改造总投资约5000万元。以“姑苏城里的小天地”为核心定位，项目围绕“姑苏韵，观前潮”主题，聚焦“酒艺江南、潮酷江南、音艺江南、匠艺江南”四大特色；由主楼和沿街步行街两部分组成，主楼一二层主打餐饮、休闲、文化业态，三楼以上引进希尔顿酒店，步行街沿街打造创意街区外摆市集。

三亚崖州招商花园里

作为招商商管旗下“花园系”品牌——招商花园里首进三亚的代表之作，三亚崖州招商花园里是三亚崖州区首个购物中心，也是崖州区首个5s概念聚合商业体验中心。该项目以“商业盒子 户外露台 ip营造”的形式，将三亚的海风、阳光、海浪“搬”进商场，还打造ip卡通人物——洋洋和泡泡。在品牌上，三亚崖州招商花园里涵盖多元餐饮、亲子乐教、娱乐休闲、生活配套等品类，引入万达影城、旺豪超市、华为、星巴克等多家知名品牌，其中有数十家区域首店。

北京采育绿地缤纷荟

北京采育绿地缤纷荟隶属绿地集团商业地产“绿地缤纷”品牌系列，是与兴创集团以及北京华商兴晟置业有限公司联合打造的大兴采育镇的首个商业综合体。项目整体面积为3.1万平方米，拥有南五镇唯一的4000平方米生鲜超市，南五镇唯一的电影院，南五镇唯一的知名品牌折扣店，还聚集了麦当劳、必胜客、鱼你在一起等知名餐饮品牌，以及小米、华为、瑞幸咖啡、夸父炸串等人气网红品牌，打造采育镇首个生活 社区商业中心。

徐州文庙·东方

徐州文庙·东方由上海东方国际集团与徐州市产城发展集团联手打造，总建筑面积约4万㎡，是复建文庙建筑群及配套商业项目。该项目强化了餐饮美食、娱乐休闲和情境化体验，首店占比超70%，包括seesaw、it、国潮集合店sta100、手标泰国茶、有雲川菜等品牌；还布局餐酒吧业态，引进复合型餐吧commune、公路商店等多个创新型首店，打造24小时消费体验。

南昌九颂荟

南昌九颂荟位于迎宾中大道与安宝大道交汇处，是地铁上盖商业综合体，商场b1层生活美食广场无缝接驳地铁3号线银三角北站1号口。项目总建筑面积约4万平方米，以“颂”系美学——“美好生活家”为商业规划理念，打造了一栋6层的垂直商业空间。进驻品牌包括爱和小镇超市、麦当劳、春字号、瑞幸咖啡、椒王、猎狐、高原郎、喜茶、茶决决、卡拉多、巴克牛排、许府牛、小米、xinsun、huawei等等。

上海·力波九坊

上海·力波九坊是在力波啤酒厂原址通过城市更新转型升级的项目，也是闵行区第一个零星工业用地全面转型的项目。该项目总建筑面积为3.9万平方米，其中购物中心2.5万平方米，街区1.4万平方米。街区共有二层店铺，一层主要业态为餐饮，二层包括餐饮、休闲娱乐等；购物中心地下一层、地上四层，包括黄金珠宝、家电数码、休闲娱乐、零售、餐饮、健身教培等业态，引入尚优select超市、周大福、老奈雪的茶、潮人味、匠心小厨、珀曼健身、星聚会、麦当劳、必胜客等超80家品牌。

无锡美华里·吴越水街

无锡美华里·吴越水街是万达集团在全国范围内的首个酒店综合体项目，一期总建筑面积超5万平方米，由商业和酒店两部分组成，集娱乐休闲、精品餐饮、潮流时尚、亲子趣玩等多元业态于一体，打造高端餐饮、特色民宿、美容养生、文创书店、清吧等业态。项目引入了喜茶、霸王茶姬、七分甜等茶饮品牌；童趣王国、潮趣猩球、大众书局、上海联华精品超市、烤官大人等主力品牌；周大福、华为等零售品牌以及鸿姐老火锅、美拾里、棒约翰、潮文發等餐饮品牌，其中包括醉清松、美华酒店等无锡首店。

合肥蜀山印象里

作为万科商业在合肥社区商业市场打造的全新1.3版本产品，合肥蜀山印象里是是印力集团在合肥的首个“新印象系产品”。该项目提出“好吃，在这儿”项目slogan，打造具有合肥本土特色美食品牌矩阵，包括詹记、老乡鸡、肥叔锅贴、徽滋坊、流金牧场、刘道武贡鹅、祥和非遗面馆等，还引入肯德基、星巴克、霸王茶姬、罗森等人气品牌，以及铭奈造型、wang·fit健身房等生活配套品牌，共同呈现具有日常烟火气与精致生活体验交融的生活剧场。

佛山岭南天地-八图里

由瑞安房地产开发、瑞安新天地经营管理的岭南天地新添全新商业空间——八图里，是岭南天地的户外自然慢生活中心。项目面积近8000㎡。其中近60%面积用于公共空间，打造成为绿化用地，满足年轻人对于健康餐饮、休闲户外、宠物友好、骑行友好等新型消费需求，引入shake shack、星美乐bakery coffee、瑰玥扒房及酒廊、drixx station户外生活复合驿站、ok center、宠宠冲主题甜品店、宠宠冲宠物公园等佛山首店。

珠海佑里碧乐城

珠海佑里碧乐城是碧桂园文商旅集团落子珠海的首个tod商业综合体，商业体量约5万㎡，集超市、大型海鲜酒楼、餐饮美食、儿童游玩、休闲娱乐于一体，引入嗨炒蛋炒饭、腾源五洞牛肉、柳叶传奇面馆、海鲜佬家宴、梵高星空艺术馆、长沙品牌蓝嘴兽咖啡、澳门品牌抓机鸭等城市首店，以及名创优品、好特卖、太二酸菜鱼、大师兄、萨莉亚、麦当劳、霸王茶姬、喜茶、瑞幸咖啡等知名品牌，还打造两幅600 平米乐乐珠海奇幻旅程主题灯画。

贵阳新印1950 discovery

贵阳新印1950 discovery原址为贵州新华印刷厂，建筑面积共3.8万方，其通过改造保留了新印厂的历史记忆和文化，将梧桐树、旧印刷机、历史照片融入其中，还还保留了红砖墙、人字顶等原有风貌，打造了城市展厅、1950广场、城市会客厅、共享自习室、梧桐大道、榫卯天台、东西集里、香樟悠境等特色空间。项目集吃、喝、玩、娱、购于一体，引入100余个品牌，其中包括城市首店6家，西南首店1家。

上生·新所二期

上生·新所二期共有5栋新建多层建筑，总建筑面积约2.4万平方米，分两个阶段对外开放。2023年，二期第一栋楼连同户外香樟广场已正式对公众开放，入驻有蕉内、奥索卡、锐步等商办企业。此次开业的商业空间，通过空中连廊连接，大台阶、旋转楼梯、退台等设计让整个建筑充满设计感，打造蕨类花园、空中花园、街角花园等大量绿植景观，引入大头贴品牌just.foto、亲子运动生活方式品牌jump joy、服装品牌幼岚、云南乡野美食品牌野选等品牌。

上海浦发三林印象汇

上海浦发三林印象汇为浦发集团旗下城市微更新商业项目，委托印力集团管理运营，整体建筑面积约为5万㎡。作为上海首座印象汇，项目将对话在地、融合社区，打造更灵动精妙的社区“近”商业。项目规划亲子、超市、影院、健身娱乐、宠物等多元业态，打造36家全国和区域首店，还推出“主理人计划”，引入了li's pet丽思宠物、la chouchoute、roof顶楼花园cafe&bar、阿甘吉林烧烤以及扦羽美甲美睫等主理人品牌。

上海佘山旭辉里

由临港集团与旭辉商业合作的佘山旭辉里，是旭辉商业在上海的第九座商场，也是其在上海开业的第二座轻资产项目。项目建筑面积约3万平方米，定位佘北片区“微度假”乐享街区，引进超过40%的区域首进品牌，包括“湘邻呷铺”上海首店、“绫野阁深夜食堂”上海首店、“聚炉欢老北京涮羊肉”松江首店、“宁夏印象”松江首店、“潮品全牛”松江首店、“霸王茶姬”佘山首店、“火山日落酒馆”佘山首店等。

成都此地cypark

作为成都首个骑行主题商业公共空间，成都此地cypark位于成都高新区天府四街的成都高新文化中心内，通过建筑形态将商业和成都高新中演大剧院、成都高新区图书馆、成都市青少年宫、展览馆等大型文化空间串联起来，打造了一个开放式的公园商业街区。商业建筑面积约为4.4万平方米，打造艺术文化、时尚零售、户外运动、社交餐饮等多种业态，引入超越野跑运动品牌“outopia”、精品买手店“pocket by b1ock”、云南菜餐厅“半山腰”、粤菜餐厅“凤园椰珍”等15家西南首店、成都首店。

武汉民众乐园

建于1919年的民众乐园，位于汉口历史风貌区中山大道，迄今已有105年，是武汉城市级地标文保建筑。今年，民众乐园升级而来，打造了“民众剧场”、国内首个录音棚 live house的沉浸式演出场地“民众乐园livehouse”，并推出厂牌“民众乐园1919”。品牌上，项目开设basement fg华中首店、delicates华中首店、peet’s coffee皮爷咖啡等多家品牌门店，还引入光廷 temple of light、share lounge空间等品质潮流零售、文化体验等新兴业态。

商业观察

纵观这些新开的商业项目，让我们看到了小体量商业更多可能性的同时，也不禁让人提出疑问，为什么各路玩家开始对小体量商业乐此不疲？

相比于大体量商业面临上百个品牌的招商压力，小体量的填场难度相对较小，往往引入几个有号召力、空间形象好的主力店便能在市场上立足。同时，小体量商业也能更快速地适应市场需求的变化和消费者的偏好，迅速调整主力品牌、商品种类、服务内容等。

从空间层面上看，体量小做非标或者做主题的难度小，所需的投资金额相对较低，面临的风险相对较小，也意味着试错成本低，从而使得更多的运营商愿意尝试进入这一赛道。从资产层面上看，不少小体量商业采用的是二房东/轻资产管理模式，资金周转速度快，灵活性和适应性高，能够快速调整和优化经营策略。

在消费层面上，我们关注到，“野到家门口”“家门口的商业”“家有桃花源”等逐渐被越来越多的人接受和重视。人们开始意识到社区的重要性，对家门的期待正在变高，也逐渐养成家门口的就近消费习惯，主动寻找“消失的附近”。

而这一消费习惯的转变，可以借鉴同为东亚国家的日本。日本消费社会研究者三浦展在《孤独社会：即将到来的第五消费时代》中指出，少子化、老龄化、单身化让日本步入了孤独社会，互联网、ai技术的快速发展，进一步加速了“孤独社会”的来临。

三浦展将第五消费时代的特征总结为五个“s”，即慢速的（slow）、小规模的（small）、软性的（soft）、社交的（sociable）、可持续的（sustainable），人们的消费节奏在放慢，小规模商业受到重视，强调情感体验和情绪价值、社交化和可持续。他还指出，未来人们更加喜欢的不是这种大盒子式消费场所，而是街边各种有特色的小店，慢悠悠地去逛、去吃，这样的方式可能更加适合未来人的价值观。

消费习惯转变之下，更容易营造独特的体验和互动空间的小体量商业，可以通过精心布局和服务吸引到特定的消费群体。同时，它还能可以根据当地居民的需求和喜好，提供定制化的产品和服务，更好地服务于居民日常生活需求，融入社区，形成社群效应。

文章来源：铱星云商