百货业态节节败退 北京一连锁百货项目空置率达50,-凯发app平台

    零售业市场，购物中心与百货业态表现两极分化明显。相比之下，购物中心发展态势明显，开业率、租金水平均稳步上升。而传统百货节节败退，既华堂商场歇业后，北京又一连锁百货项目空置率达50%。

 

　　商场经营不甚理想和最近几年零售物业租金的不断上涨，给一些著名商场造成不小压力，有些只能以歇业止损。

　　2014年二季度，北京优质写字楼、工业物业、高级住宅市场均保持平稳发展势头，唯有零售物业市场，购物中心与百货业态表现两极分化明显。

 

　　百货业态在近几个季度内不断有项目退出，相比之下，顾客购物体验更加多元化的购物中心发展态势明显，开业率、租金水平均稳步上升。

 

　　下半年增50万平米零售物业

 

　　位于王府井商圈的新燕莎金街购物广场于2014年二季度开始试营业，为北京零售物业市场带来约7.8万平方米的新增供应。

 

　　据了解，新燕莎金街购物广场出租情况较好。因此，即使有如此大型的购物中心推出，北京零售物业市场整体空置率依然保持在10.8%水平，与上季度相比没有多少变化。可以看出，市场对成熟商圈购物中心的需求依然很大。

 

　　如此旺盛的需求也促使一些老牌商场依据市场变化不断进行商场定位、租客方面的调整。调整的慢慢见效、经营的好转自然促使租金水平不断提高，特别是在比较成熟的商圈，比如三里屯、王府井等商圈的购物中心，租金上涨态势非常明显。

 

　　据世邦魏理仕统计，2014年二季度，北京零售物业首层租金环比上涨2.4%，此涨幅在全国来讲都算较高水平。

 

　　未来六个月，北京零售物业市场还将迎来接近50万平方米的新增供应，其中包括位于大兴区的英特宜家购物中心和位于通州区的万达广场两个体量均超过20万平方米的大型购物中心。鉴于前述两个项目签约进展良好，预计未来市场整体空置率将维持稳定。而零售物业首层租金将延续稳定上升的势头，但增速将有所放缓。

 

　　传统百货节节败退

 

　　与购物中心发展态势迅猛形成鲜明对比，传统百货业态则呈现节节败退趋势。

 

　　在过去四五个季度，无论从北京还是全国范围来讲，每个季度都有百货商场撤店歇业的案例出现。2014年二季度，位于望京商圈的华堂商场（拓展选址信息）停业，再增一例百货撤店案例。

 

　　据了解，华堂商场歇业是因租约到期不再续约。商场经营的不甚理想和最近几年零售物业租金的不断上涨，都给华堂商场造成不小压力。从成本收益角度分析，再经营下去也比较困难，于是选择退出。

 

　　华堂退出不是第一个也不会是最后一个。消息显示，位于东四环的某连锁百货，自去年底陆续停业起，至今仍未见起色，整个项目空置率已达50%。

 

　　如今，百货公司正面临内忧外困的格局。内忧主要是由百货业本身的特点导致，一是百货业有限的经营面积制约其进一步发展，二是国内百货长期以来依赖联营模式，自营能力不足。外困则来自于经济增长减速、社会零售总额增长放缓，多元化零售业态兴起、商业竞争持续升级，网络购物对实体零售商的冲击、百货受影响较大，人员和租金成本不断上涨四个方面。

 

　　对此，建议百货业态双轮驱动，租赁与自持门店并行。尽管不少百货企业均表示，出于控制租金成本的考虑将加大自持门店的比例，但租赁门店仍应作为百货房地产策略的重要选择。租赁和自持双轮驱动是现阶段百货零售商为平衡规模、资金和经营风险的必然选择。两种房地产策略在百货门店扩张进程中各有优劣、互为补充。

 

　　因地制宜的房地产策略

 

　　现阶段，国内零售物业市场总体仍处于上升通道中。世邦魏理仕研究数据显示，2013年，全国主要城市商铺租金指数实际增长3.8%，为2010年以来连续第4年上涨，同时年末空置率为9.9%。

 

　　但是近年来商业地产开发遍地开花所积累的隐忧已经开始显现，未来3年间（2014年—2016年），优质商铺新增供应预计将达2370万平方米，为2013年存量的59.5%。

 

　　各城市的商铺市场表现将有所分化：一线城市和主要二线城市需求旺盛，商铺租金仍有长期上涨趋势。但部分二线城市和低能级城市短期内开发量过大，尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高，未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位，租金向下压力逐步增大，部分项目会出现招商困难的情况。

 

　　基于上述判断，百货零售商在拓展门店中可以因地制宜地采用不同的房地产策略。

 

　　一方面，在商铺租金上涨趋势较为确定的一线和部分二线城市选择增加自持物业比重，有效抵御成本上涨，并创造不菲的资产升值收益。

 

　　另一方面，全国型百货连锁在进入二线及以下层级城市时仍具有较强的品牌效应，而当地充沛的商铺供应以及业主—尤其是缺乏运营经验的业主—对于优质主力商户的迫切需求，一定程度上使百货在商务谈判中处于优势地位。但同时百货企业不应忽视业主经验不足、项目所处商圈成熟度欠佳等因素，可以考虑采取租赁物业来规避潜在的经营风险。