朱凌波：商业地产与商圈产业升级-凯发app平台

核心提示：商业地产是中国自己发明的一个产业，是一个横跨商业地产，甚至金融产业链的。这种跨界的产业链，我们更多都是通过市场的行为来发展，来调整、来不断的融合。

    商业地产是中国自己发明的一个产业，是一个横跨商业地产，甚至金融产业链的。这种跨界的产业链，我们更多都是通过市场的行为来发展，来调整、来不断的融合。我们都说商业地产者，一般我们来讲是业主，是物业的建造者和提供者。但是现在商业地产的开发商很多在转型，都在转为运营商、零售商、甚至品牌商一体，比如万达有自己的院线，有万达百货，甚至还有ktv，已经在转型。华润集团从红酒到超市，到很多的咖啡厅，已经变成了一体化的产业。所以中国的零售业或者商业地产发展，已经越来越呈现出一种融合性、一体化的跨界发展模式。
 

    首先给大家来回顾一下中国发展的脉络，在中国凯发app平台-凯发k8官网下载现在最主流的模式大家知道叫城市综合体。当年的王书记在杭州提出要建100个综合体，现在这个100已经成为行业的一个魔咒，很多地方成都、沈阳、贵阳、昆明都要提出建100个城市综合体。为什么城市综合体在中国能够大行其道？一个是地方政府的推手，大家都希望借城市综合体，能够成为城市的名片、形象，拉动区域的消费，带动地价，带动一个城市产业的发展。还有一个很复杂背后的隐性原因，因为中国金融创新的趋势。为什么这么讲？商业地产是一个租售结合的模型，不像国外有成熟的前端多元化的低成本的金融投资平台，我们的商业地产开发商在银行只能拿到短期的银行贷款，再就是靠他的销售来完成整个资金链的流转。而我们说的商业、零售业，按照专业的规定一定是持有性的，长期经营能力。但是由于中国的商业地产由于他们没有获得低成本中长期的支持，他们必须靠销售型的物业完成资金链的周转。通过一个城市综合体的住宅、公寓、写字楼、商业街，大家沉淀到酒店的持有性物业，所以中国的城市综合体已经成为中国商业地产，包括地方政府主推的商业模式的原因是这样形成的。

    中国的城市发展现在呈现一个二元化，就是核心的老城区和郊区化带动新城区这种并行的发展，而且出现一个双向，每一个城市都有一线、二线城市，核心商圈的原住民，由于地价、交通等原因他不堪重负，或者追求更加绿色、低密度、环保的生活，开始向郊区化发展。来自于周边城市外围的移动人口，尤其是商业富人开始暂住一个城市的传统商圈。还有周边郊区的农民开始进城，老城区人口开始向外疏散，这种双向的造成中国的城市形成多中心、多元化的发展格局。

    中国现在城市化率正处在一个加速器，我们公开的说是52%，我认为我们的城市化率是一个伪城市化率，应该降低10个百分点。因为中国的城市化率农民工进城，他虽然进城了，但是没有享受一个城市公民的权利，所以我们认为这是城市化是伪城市化。而且农民工进城赚了钱还会回到他原有的乡村，很多流动性的移民人口，将来赚了钱也会择地而终。尤其到了我们这个年龄想到养老的问题，一定不会在北京这样的城市生活，一定会在中小城市，或者更具有文化、旅游资源的宜居城市。

    我们可以看一下中国城市发展这样一个脉络，中国城市发展我们现在讲一线、二线、三线城市，一线城市是北上广深。还有二线城市是发达和发展快的省会城市、15个副省级城市与计划单列市，还有4个特区，14个沿海开放城市。还有就是经济圈的形成。我们第一代的城市化叫做大城市和城市群为代表的城市化，现在新一届政府提出来叫“城镇化”，城镇化是以中小城市就近距离的，甚至城乡一体化，以600多个地级市，2000多个县级市为主的。我们看这个梯度就可以看到，所以我们现在提出叫后城市化或者后房地产时代。

    我们可以看到中国商业地产发展的起源与轨迹，上世纪八十年代，每个城市都有百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合作社、批发（农贸）市场。到了上世纪九十年代，从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国，中国人第一次体会到没有柜台、没有营业员，可以自己推着购物车，在一个巨大的仓储式的，像散布一样，人们不仅感受到消费模式的一种改变，还有一种生活模式的改变。到了大盘时代、城市运营商与郊区化新城，以房地产为主导的带动模式也一直在影响中国商业地产的发展。到了2002年商业地产概念的提出，2006年的发展和普及，2009年的转型和提速，2010到2011年是大发展，进入2013年是转型升级。

    中国商业地产发展三个阶段：最早我们叫“一铺养三代”，一个是市场投资人希望买这样的商铺，第二个就是开发商他们不懂零售业，现在大家熟知的万达、华润等，包括现在新型的万科、恒大都是从住宅转过来的。他们怎样适应零售业的规律，就到了第二阶段，租售相结合，把大型集中性的商业租给主力店，然后把一些小商业店卖掉。未来中国的零售业想进入一个健康持续的发展，一定要进入持有物业为主，以长期经营的资产性物业，以资本变现为最后的发展阶段。中国的商业地产才能进入良性的健康发展。

    中国商业模式出现了三种模式：销售为王地产主导的大陆模式；全程开发资产经营的香港模式；专业分工资本运营的美国模式。在美国商业基金或者小型商业基金，由他们来购买，最后他们再委托专业机构去经营，他是一个分工非常强的运营模式。

    中国商业发展到今天其实有几个重要特点：第一个，由于中国改革开放30年，我们在补课，所以中国的商业发展想追求速度、追求规模，中国本土叫做连锁化、标准化，像万达在全国开了将近100个，我们叫做千店一面，带来的问题就是同质化。

    第二，随着城市发展的升级，随着整个市民的结构，年龄、文化、区域、习惯等分层分类，商业地产开始出现多层级的差异化发展，比如在北京、上海非常明显，已经出现了各种主题式的购物中心，在北京最高级别的是艺术购物中心，然后还出现了文化休闲类的开放式购物中心，还出现了私人购物中心，也出现了中低端的家庭区域购物中心，像万达的模式。更出现了特色化的比如奥特莱斯。在上海同样也出现了艺术品购物中心，像大名广场，包括传统比较早的上海新天地，这种街区型的。也出现了24小时营业的全天后体验性的购物中心，所以购物中心发展到一个阶段已经出现了多元化。

    第三，国际化、本土化与梯度化。新型的商业形态，商业街、奥特莱斯，包括专业店、品牌店，尤其高端奢侈品都是来自国外。国际化与本土化怎么很好的结合，变成既能接地气，又能给大家带来国际化的生活，中国地产业正在出现一个非常重要的趋势，就是国际化与本土化的结合。

    我们可以看看中国商业地产的现状，中国的房地产发展在世界上都是绝无仅有的，作为一个新型国家我们的发展速度都是全世界的no.1。无论是作为支柱产业，还是开发量在全世界都是排名第一的。目前中国的宏观经济走到今天，中国商业地产发展到今天面临一个转型升级，宏观经济由于经济周期发展的使然。商业地产今天也面临一个同质化、泡沫化的形势。所以中国的商业地产走到今天面临一个非常严峻的形势，怎么能够保持差异化，怎么和国家的发展、城市的发展能力做一个很好的研究匹配，避免第一代城镇化造成的同质化、泡沫、恶性竞争，现在比如沈阳、成都已经出现了过热竞争的局面。

    我们也来看一下国外城市发展的脉络，国外在70年代二战以后这个阶段，发展的模式就是郊区化，但是他有两个关键词，就是汽车经济、中产阶级，这几个要素支持了美国、澳大利亚这些新兴的发达国家他们产生了商业地产、零售业高度发展的阶段。郊区化发展快速的发展，同时带来一个问题就是城市的空心化，老城区出现了空置，包括居住的混乱、环境的恶劣，噪音、交通堵塞。经过这样的发展以后，由于郊区化带来交通半径的延长，包括整个城市生活的分散，人们还是喜欢城市核心高度密集型的方式，包括娱乐、教育、工作生活一体化的模式，所以又出现了新一轮的新都市主义，要回归都市。到了第四阶段，所有城市化走过以后，他们发现城市化带来大的城市病，交通、噪音，包括我们中国现在城市化各种严重的问题，假冒伪劣产品、生活节奏加快，人们之间的交流匮乏，他们又提出了田园都市，希望城市和乡村、自然和科技、文化和历史能够找到一个更好的兼容模式，包括网络跟实体，我们能找到一个很好的平衡点。最新的模式我们说城市化还有一个很重要的模式就是tod模式，以公共交通为导向的城市化布局，能够提供产城一体化，工作、生活、娱乐、商业一体化最便捷，用最短的距离来完成工作、生活的循环，让你的生活质量更加提高。而中国的第一代城市化，我用一个词是用降低人们的生活水平为代价的，每个人在路上消耗的时间要接近3-4个小时。那么你想你的生活质量能提高吗？我们在北京，我已经五年不开车，我一开车头就大。坐地铁15分钟的时间，开车早晨如果在峰期，至少一个小时，而且你到处找不到停车位。所以城市化病，包括快节奏给人们带来的焦虑。所以后城市化一定要追求以公共交通为导向，更加幸福快乐的模式。《美国大城市的生与死》这本书非常好，有非常精确的数据化研究。

    美国的发展模式刚才讲了，车轮经济郊区化，刚才韩主任讲了中国城市规划、商业规划、交通规划是分离的，尤其是地铁非常明显，在所有发达国家，包括香港、新加坡，地铁商业都是这个国家最繁荣的商业，因为他有地铁，有川流不息不用排队的人流，就是一个立体商业。而在中国，我们看包括北京、上海，甚至换乘点都仅仅是地铁上下，这主要是因为土地的管理，造成我们严重的对真正商业中心形成浪费，我们说商圈一定是以交通为导向。美国在发展过程中一直是带动全国的商业地产创新，从最早把摩天轮放在购物中心里面，包括把室外的天空、自然景观放在购物中心，都一直引领着全球的购物中心。包括像我们看到的，大家可能去美国很多城市，到今天他们所创造的购物中心引领性一直都在。

    还有日本，他们服务的精细化，包括细节的创新。日本由于生活习惯，人口密度、土地跟中国都很相近，日本是最值得中国学习。尤其中国在高大上规模、硬件都没有问题，但是在内部的创新，比如灯光的设计、停车场的设计、卫生间的设计，甚至一个购物中心都有独特的香型，一个购物中心放的音乐你就知道外面是什么样的天气。像日本购物中心的停车场，女性的停车场都有符合女性色彩的设施。卫生间里都有妈妈带小孩，为小孩还专门设置了卫生间。他的服务创新做到极致，所以日本的购物中心、商业地产发展是值得中国借鉴的。

    欧洲一定是人类完成了物质文明发展最终的价值模式，他有社会高度的福利化，欧洲模式是完全的休闲、生活，慢节奏，形成人类最重要的生活。我们现在无论是城市化，都在完成财富积累，要追求这种享受，享乐主义、极乐主义、金钱主义都影响了我们的生活，当我们完成这种原始积累以后，要追求生活的舒适，要享受生活原本的意义。北欧生活就是我们终级的价值生活，将来我们的城市化生活模式可能就要像北欧来学习。

    说到中国商业地产的两大瓶颈：一是金融；二是资本。万达现在号称有4000多亿的资产，但是最近在a股上市被打回来了，院线在中小板上市也被打回来了。如果他将近4000亿的资产，年回报率连3%都达不到。将来万达，包括中国所有的中小地产开发商，你们持有的大量物业如果没有创新的突破，将来你这个资产怎么变现，因为商业地产是有销售现金价值，还有金融价值、资产价值，如果你的租金提升、品牌的提升、人气的提升，最后你的资产无论是上市还是并购，还是卖掉，你的资产估值翻了3倍、5倍，最后通过资产证券化，使你的资产翻倍的价值。

    二是人才队伍。在商业地产人才团队的困扰已经比金融资本还要难，即使你有资源，拿到很好的地，即使你有钱，如果没有人来操盘，因为零售业、商业是一个长期持有的物业，一个开发周期要3-5年，招商、调整要整个经营进入良好业态，缓冲期一般也有5年，没有一个十年的稳定团队，一个商业物业不可能达到一个良性的周期。中国的商业地产发展得非常慢，我们的人才都是急功近利，所以中国商业地产面临金融资本的困扰、人才的困扰，未来的发展也是不容乐观。

    现在的零售资源无论是奢侈品都是国外的品牌，真正民族自有的品牌特别少。尤其在日本，不仅有民族自有，每一个零售商都有自己自有的品牌，当然中国已经有这样的趋向，像万达、华润，如果没有丰富多元化的品牌资源，包括创新的业态，中国未来的发展也会面临大的困扰，就说同质化千建一面，给我们的消费带来疲惫、同质化，会影响未来整个行业的发展。

    趋势我简单讲一下，住宅为主的开发向复合开发甚至商业地产为先导的专业开发转型。还有城市转型、企业转型，未来的商业地产竞争非常激烈。再就是物业转型。

    这个我讲一下：一是连锁标准化与分类个性化并存发展，像万达这样的本土开发商做快速连锁发展是必然的，因为中国改革开放30年，我们赶上了美国一百年的发展。二是呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发新趋势。三是城市综合体已成为重要的金融投资产品。 

    最后把商圈给大家讲一下，商圈的定义大家也都很清楚，有几个要素是我比较关注的一个：一是选址；二是城市的消费群体；三是我们营造什么样的消费，赢家一个体验的环境。四是我们打造的一个目的。五是创造一个城市的整体。商圈的特点有商业活动频度高的地区等。

    最后我简单把商圈发展九大主题跟大家交流一下：一是产城一体化。工作、生活、商业、教育等一体化，交通要具体，要控制在半小时以内。二是tod模式。三是互补型。四是集聚型；五是特色型；六是区域型；七是社区型。

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