克而瑞刘晨光：中国休闲旅游地产现状和未来-凯发app平台

　　但除了能够快速走量、拥有成本和资金优势的房地产企业之外，其余的企业在房地产未来几年或许并不存在大机会。50亿以下的区域性企业难敌地产大鳄，有可能面临转出房地产行业的命运。在地方政府推新城用地的时候，由于资本要求的是可控制，减少不可预见性，因此不具备相关核心竞争力的企业不愿碰新城开发。

 

　　而从购买需求层面而言，新增人口现在的购房质量比前几年下降了。很多有购买能力的人，近三、四年没有买过房子，在未来给大家提供什么样的新产品可能是一个方向。

 

　　在休闲地产的操作过程中，考察发现很多项目都面临一些问题。其中一个很重要的因素是择地的问题，他们更愿意择景区旁边的地，但是离核心城市太远，基本上在第一块我已经说过，可能未来择地方面，这是一定要规避的。如果整个休闲地产作为以房地产销售作为中短期盈利模式，这没有任何问题，未来也是如此。

 

　　但如果更关注资产价值的经营，则需要对整个周期严谨判断。以大盘的模式来看，一个三、五年要清盘的休闲地产项目，出于客户的零散度，要把它运营出口碑是需要时间的，你的很多投资是渐进的，边投一部分，边看一部分，边收一部分，这是渐进的。投资周期是五年朝上来看，并不是一个短周期。

 

　　此外，从休闲地产项目的硬件配套来看，垂直服务商的缺乏是一个行业面临的问题，这也导致了客户迭代和人流培育体系面临困难。硬件之外，内容和服务虽然不是休闲地产销售的决定因素，但妥善的安排会是强大助力。

 

　　我们发现很多休闲地产，即使它采取了错的开发路径，但是它的总经理有时候有五星级酒店工作经验，这个项目比一般的项目会好一些。有些项目缺乏购买惯性，但投入服务，建立起社区的邻里感，会引起很多人的购买冲动。

 

　　对于休闲地产的机会及发展趋势，现在依然是争取大量土地的好时机，且能获得合适的价格。地方政府推地的压力很大，他也想往外送，只要让他觉得你能做得了，这时候就会有很好的空间。通过很多企业做的项目，不断的有企业找过来，动辄上千亩土地，其实是蛮不错的。

 

　　此外，休闲地产的发展前景中，垂直服务商也有巨大的崛起机会，第一做文化商业运营的，第二是做健康，第三是直接做的酒店和景区的经营。未来的休闲地产一定是小引擎及迭代思维。其中，对于小引擎而言，好处是错了还可以掉头。

 

　　休闲地产与旅游地产的区别：旅游地产围绕风景区来打造，而休闲地产必须离核心城市不远，一个半小时车程以内。

 

　　我国旅游资源丰富，景点并不稀缺，升级改造的诸多限制，导致近些年增长放缓，而且以观光游为主，滞留性偏弱，导致旅游地产的发展很尴尬。另一方面，近几年区域休闲、区域度假需求稳定增加，但又缺乏应有场所、设施和项目来承载，休闲地产因而存在巨大的机会，也成为开发商目前布局的重要方向。目前休闲地产一个很好的案例就是万科在杭州的良渚文化村，整体投入120亿，已经产出160亿，还有近200亿的货值储备。

 

 

　　休闲地产发展存在的问题

 

　　一、模式与逻辑

 

　　1、项目择地不合理，以前偏向拿景区周边的地，离核心城市太远，不适合用于发展休闲地产

 

　　2、对项目操作周期缺乏客观的预判，投资周期必须拉长，应该在五年以上。

 

　　3、传统地产思维严重，喜欢引擎和硬件的高大上，缺乏项目运营和品牌运作的耐心和正确态度，希望一次性投入带来产出，缺少配套迭代升级的意识。

 

　　4、往往先做住宅后做休闲，项目操作顺序不合理。应该先做好休闲设施吸引人流量再发展住宅产品。

 

　　5、垂直服务商缺乏，靠开发商单打独斗困难重重

 

　　二、客户迭代与人流量培育体系。旅游带动地产，但旅游产品定位太高前期投入太大且没有招来人气。

 

　　三、资金安排上存在问题。应该致力于获取5年以上长线资金，可以采用股权合作的方式引入，同时要有规范的财务和治理结构，包括退出机制。

 

　　四、客户入住时长的提升需满足硬件、内容、服务、运营四方合力。

 

　　休闲地产的机会

 

　　1、  取地机会大，价差空间大，转让机会大：廉价获取大幅土地，地方实力型企业拿地有优势，存在转让机会。

 

　　2、  用家时代的大市场：休闲地产生活化，逐渐构建完备的入住和生活体系。远郊地产休闲化：引入休闲、度假元素，关注生活方式升级，给客户置业一个充足的理由，为资本操作赢得空间。

 

　　3、  垂直服务商的快速崛起下的双重机会，开发商不再是单打独斗。

 

　　4、  资本心态逐步合理回归下的大机会。

 

　　5、  可复制的模式。一旦摸索出成功的发展模式，便可广泛复制。

 

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