从3大项目返租手段 看中等城市商业返租最优策略-凯发app平台

核心提示：通过对2014年四川乐山3大商业项目的返租模式进行对比分析，总结商业返祖最优策略，对研究中等城市的返租策略很有帮助。

　　一、各项目销售情况与返租体系(嘉州新天地·万和城、意凡家世界、邦泰中心)

　　二、返租对比

　　三、项目分析

　　四、总结

　　一、三大项目销售情况与返租体系

　　案例1

　　

　　【嘉州新天地·万和城】项目位于青江新区核心地段，占地75亩，总建筑面积约12万平方米，由嘉州特色主题酒店、16座独栋商城、6座下沉商业广场构的成全开放式商业街区。

　　项目采用全域“多首层”设计规划理念，同时借鉴国内外知名建材家装市场的成功理念，全街区实现严格产品分区。

　　数据指示

　　

　　销售情况

　　商业：预售证还未拿到，目前处于内部认购阶段，到目前为止已经排号并签约110组客户左右。

　　预计售价

　　1f：2.5万/㎡

　　2f：1.1万/㎡

　　3f：8000元/㎡

　　4f：1.2万/㎡

　　返租体系

　　关于返租：

　　1、底商：对租户免租6个月，对购房者返租6年，每年返租售价的6%，每半年付一次租金。

　　2、2—4层：对租户免租6个月，对购房者返租8年，前6年返租售价的8%，第7年9%，第8年10%，每半年付一次租金。

　　返租协议预计是跟开发商成立的商管团队签约，具体协议还未正式出台。

　　

　　案例2：

　　

　　大型家居商业中心，一站式家居旗舰mall。

　　

　　此项目招商已经全部完毕，业主买了商铺自己也没法经营，所以处于纯投资的状态。

　　关于返租：

　　1. 意凡家世界共分6层，其中1f、3f、6f为开发公司自持，目前只销售2f、4f、5f。

　　2. 15年返租，前10年返租8%，后5年返10%。整算返利130%。

　　

　　案例3

　　

　　邦泰中心由 2栋6米挑高的loft写字楼以及1栋全临街商铺独立多层商业组成。

　　

　　商业板块

　　一楼均价3万，二楼均价1.5万;

　　关于返租：

　　1. 邦泰中心商业板块返租8年(2016年6月30日—2021年6月30日)。

　　2. 前5年年返8%，后3年年返9%。

　　

　　二、返租对比

　　

　　三、项目分析

　　1、万和城

　　一、业态布局比较多元化，涵盖休闲娱乐、零售、百货、家居、建材等。

　　二、建筑风格独特，糅合明清建筑元素。

　　三、传统返租模式，但返租力度略显不足。

　　四、高铁站口物业，地块优势明显，人流对项目支撑力度大。

　　2、邦泰中心

　　一、综合体，包含写字楼、商铺、住宅，固定消费人群对商业起支撑作用。

　　二、住宅小户型为主，吸引部分成都消费者以及希望出行便利的乐山消费者，住宅板块、写字楼板块的热销又能共同支撑商铺板块的销售。

　　三、传统返租模式，但返租达到91%，较万和城返租力度大。

　　四、清江板块物业，离高铁站口比较近，地块优势较大。

　　3、意凡家世界

　　一、，客户目的性消费明显。

　　二、地块略偏，地块优势不足。

　　三、返租模式略有不同，签约直接返3年租金，也就是说直接房款直接少了24%，拿50万的商铺来说，能便宜12万，从业主层面来说具有较强的诱惑力。

　　四、意凡品牌在乐山家居市场影响力较大。

　　总结

　　根据三个项目做对比，

　　意凡家世界返租力度最大，并且返租手段也比较成熟，从返租政策来影响购铺者的心理，并且由于其前期的大量铺垫，其招商做的非常好，目前销售状况也很好。所以，建议可以借鉴意凡的部分策略。

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