房地产新发展模式应和高质量发展积极对接-凯发app平台
“以进促稳”是工作的重要前提
1、要在“稳进”前提下做好“立破”工作
当前中央在延续“稳中求进”的基调时，首次提出“以进促稳”。这说明，在2023年“稳住”的条件下，当前要适当转变，积极落实“以进促稳”。而唯有做好“稳”和“进”的工作，“立”和“破”的工作才有顺利开展的市场环境。房地产业要充分利用各类政策内容，包括灵活的货币政策、适度加力的财政政策、新型城镇化和乡村振兴的统筹等。这些都是房地产可以积极借力的地方。唯有把房地产整个产业和行业提振了，才可以更好研究“立”和“破”的工作。或者说，唯有活跃、稳定和持续的市场，“先立”和“后破”的工作才可以顺利衔接。
2、要系统考虑各类新问题
“想当然”的工作思路要不得，要系统论证问题和做出思考，否则容易陷入一边倒的泥潭中。第一、房地产不能简单停留在结构优化的层面，其总量的提振工作也需要重视。第二、要平衡增长、防范化解风险等工作。此类问题思考全面了，相关政府政策和公司政策等就会更加务实。第三、要把短期问题和中长期问题、底线问题和发展规划等做系统结合。第四、要在“破”和“立”中寻找到平衡点和转折点，进而把握主动，逐渐关注“动能转换-产业转型-企业创新”等关键问题。
3、要探索新旧动能转换的衔接工作
无论是地方政府、房企还是消费者等，都需要理解新旧动能转换的衔接工作。“先立后破”的思路，其实包括了底层思维、风险防范思维、系统思维、求真务实思维等，其对于我们转变工作思路和调整策略等都有非常大的启发。目前各地都在推进“人房地钱”的新模式，此类新模式可以拆解出来，然后单项分析其旧动能和新动能。在旧动能还能发挥积极作用、新动力尚不成熟的阶段，就需要把旧动能用足用好。而一旦后续新动能可以完全承接旧动能的相关工作，那么就要做好衔接工作，促进新旧动能有效转化。
深入把握新发展模式的新要求
11月11日，住建部提及构建房地产发展新模式。而在年底召开的全国住房城乡建设工作会议上，也再次提及房地产发展新模式。我们认为，新发展模式虽然不是2023年的新词，但是结合房地产市场发展的新情况和新问题，其内涵和外延明显拓展了。所以，对于一些新要点和新提法需要有重点把握。
1、做好“好房子”相关工作
“好房子”的提法明显增加。什么是好房子？相关部门明确，“好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。”该表述对于我们理解后续房屋建设具有非常大的启发。其中绿色低碳是一个维度，智能是第二个维度，安全是第三个维度。相对来说，安全的提法过去比较少。而鉴于目前住房方面的一些安全事件，此类提法确实非常关键。各地房企在各类技术运用的过程中，对于安全的好房子的理解要更加到位。同时，这次提及健康、便捷、低成本、放心和安心等概念，进一步说明好房子背后对应了更多元化的需求。以“便捷”为例，这里既体现了职住平衡的概念，也体现了后续家居、物业等方面要从宜居的角度落实相关工作。
2、建立“人房地钱”要素联动新机制
关于“人房地钱”的机制，过去其实也有相关表述，但这个机制的内涵还需要明确。第一、要具备要素资源科学配置的思路，同时强调以人为本的思想。这其实也是供求关系发生重大变化的情况下，人房地钱新机制需要考虑的基本内容。类似变化也要求后续房企等要关注居住者各类居住需求维度。唯有把握新的住房消费需求，才能确保“房”、“地”、“钱”等资源的更有序配置。第二、类似机制的推出，也有一个重要的目的，就是为了防止市场大起大落。我们认为，其潜在的含义在于，人房地钱新机制的推进，也是需要以市场平稳发展为重要参考标准的。目前各类新改革启动，但是改革也需要遵循市场规律，要真正让此类要素有联动的发展和互动，而非孤立运行。
3、建立全生命周期管理机制
全生命周期机制的建立，从涉及的层面看，包括了开发方式、融资方式、销售方式、房屋体检、房屋养老金、房屋保险等。通俗说，包括投资部门、财务部门、营销部门和物业管理部门等，都会面临相关改革。此类改革势必会有较大的变化，这是后续各个部门要关注的。其逻辑在于，但凡出现过重大问题的相关环节，均是后续政策重大调整、可以积极完善的地方。这里可以举一个例子。过去类似生命周期隔裂的例子确实太多，造成了前面的风险让后面来承担的问题。最典型的就是销售人员天花乱坠吹嘘，但房屋质量问题却是由物业和业主来承担的。所以后续对于此类全生命周期的理解，需要积极到位。
4、理顺新发展模式和三大工程关系
当前各地正积极实施规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”，新发展模式需要和此类工作进行结合，也即重要的发力点。换句话说，既要从保民生的角度去理解，也要从稳投资促消费的角度进行，更要从房地产转型和新发展模式的角度进行。超大城市和特大城市，以及各类房企等，都需要把此类不同的工作进行结合，理顺关系，真正让房地产“三大工程”走出一条高质量新路。
理顺新发展模式相关逻辑路线
我们观察到，部分城市在房地产购房政策方面，已经明确了高质量发展的要求。从具体的政策条款来看，此类高质量要求的提法，本身就和新发展模式的探索是吻合的。新发展模式是一种途径和手段，其最终的目标就是要促进高质量发展。这中间涉及较多的政策表述和导向，反映了新发展模式的相关逻辑路线。这一逻辑路线需要理顺。
1、高质量发展的相关表述
这里以近期刚发布的一项地方政策为例，进行分析。12月21日，唐山发布《关于进一步支持居民刚性和改善性住房需求的实施意见》。此次唐山除了传统购房政策以外，也提出了高质量发展的思路和路径，内容翔实，有助于我们更直观看到高质量发展的相关要求和动向。
此次政策表述包括：1）推行平价商品住房。鼓励房地产开发企业特别是国有企业建设平价商品房，限定销售价格和套型面积，参照同地段、同品质普通商品住房价格下浮20%，住房套型建筑面积原则上不超过90平方米。2）允许房地产企业调整建设工程设计方案。对于已取得土地使用权和建设工程规划许可尚未开工的房地产项目，在符合规划条件的前提下，允许房地产企业调整建设工程设计方案，更好满足市场多层次住房需求。3）推行二手房“带押过户”服务。存在抵押（有未结清、无逾期行为的住房按揭贷款）的二手房在交易时，如抵押人与抵押权人不存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，或抵押权人同意转让抵押不动产的，可无需结清卖方住房按揭贷款（解除抵押），办理房屋过户和抵押登记。4）推行“交房即交证”。推动测绘、验收、缴税和不动产登记流程整合，新开发房地产项目在商品住房预售中约定交房即交证，承诺交房前完成相关准备工作，并足额缴纳契税，推动新建商品房交房时取得不动产权证书，实现交房即交证。5）鼓励“现房销售”。鼓励具备条件的房地产企业实行现房销售，逐步取消商品房预售制度，从根本上避免工程烂尾、逾期交付、违法销售等问题的发生。
2、新发展模式和高质量发展的辩证关系
当前，各地要牢牢把握“新发展模式”和“高质量发展”的关系，要明确这两个词背后的逻辑和辩证关系。新发展模式是“因”、是过程；而高质量发展是“果”、是目标。两者关系不能颠倒和混淆。从方法论的角度看，各地在高质量发展和探索新发展模式中，更是要理清工作思路，以确保清晰准确无误执行相关工作。这一定位和逻辑线的清晰，有助于我们真正把好工作方向，确保工作有条不紊和科学有序推进。
这条逻辑线是非常清晰的，即：立足房地产供求关系重大变化的新形势（弱化“房住不炒”的表述）→以进促稳（提振住房消费和确保房企流动性安全）→先立后破（建立基础性制度）→探索房地产新发展模式（建立“人房地钱”要素联动新机制、建立全生命周期管理机制等）→高质量发展（包括“高水平安全”含义）→推进中国式现代化新征程（最大的政治）。我们认为，要立足中国房地产市场和环境的基本逻辑，吻合发展的新形势和新要求，尊重房地产市场发展的现状和客观规律，通过基础制度构建和新模式持续探索，逐渐找到一条真正适合房地产业发展的新模式之路。在此基础上，在完成房地产平稳健康发展的目标下，真正开启全面建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图。
文章来源：易居研究院
