郑州先行，谁将是房地产行业的救世主？-凯发app平台

郑州开了先河，文件具体内容有哪些?

《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》共分为五部分，分别从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的19项措施，重点内容如下：

通过提供共有产权房、购房补贴，提供保障性租赁住房及定期面积补贴等保障大学生在郑安居。

规范房地产市场秩序、加强商品住房销售价格管理、提高政务服务水平便利交易、强化网络舆情引导管控。

可以很清晰地看出，郑州政策既涉及供给端，也涉及需求端，既欲惠企，也同样欲利民，寄希望于通过供给端和需求端政策的双向发力，开启“认房认贷”政策调整的第一例，共同带动市场行情出困局，松紧结合，既提振信心，也保持了底线的清晰，确保风险的可控。

郑州政策松绑的后续将如何演绎？

虽然郑州政策新鲜出炉，细则、执行、效果等都有待后观，但政策本身确确实实给行业提了一把信心，后续行业政策的演绎仍值得我们高度关注。

郑州遭遇水灾等不可抗力，市场下行明显，需要通过提振企业和消费者信心来扭转整个市场的颓势，稳定住房地产市场的秩序，进而促进经济、社会、就业、居民收入等各目标的稳定。

另外，郑州作为河南省的省会，对于省内其他城市具有一定的虹吸作用，无论是经济重要性还是人口基础支撑力，省内其他城市都很难望其项背，所以于整个河南省来说，稳住郑州，能够很大程度上决定整个省发展稳定。

跳开郑州看全国，与郑州能级相当，市场行情相似，功能雷同的城市也大有所在，这些城市也大概率会有宽松的政策出来，如西安、天津、大连、哈尔滨、吉林、福州等，只是具体的内容，时间的顺序只有留待后续检验。

更低能级的城市，本身市场可能也没有什么活力和支撑，太严格的政策执行可能也没有太大的意义，只能更快的加速市场行情的恶化，所以在不违背“房住不炒”底线的基础上，尽可能的放开行政性政策调控具有必要性，也具有紧迫性。

市场持续萎靡，无论是企业，政府还是金融机构实则都承受了较大的压力，良性循环已经没有实现的基础，或者说实现的难度较大，政策适度宽松具有必要性，必然性。无论是供给端的宽松，还是需求端的松绑，双向并举的政策才更有助于提升信心，提升活力，供给端政策发挥作用的前提是需求端政策已经发挥了作用，仅有供给端政策欲提振市场信心的难度极大，或者说作用微乎其微，当然单单有需求端政策也很难完全把市场秩序稳定在良性水平上。

虽说政策的宽松具有现实意义，但也在一定的约束下，在一定的边界内，不可能说毫无约束的放松，其实从郑州的政策可以看出，虽然供给端、需求端都有适度宽松的政策呈现，但都预设了范围，“认房认贷”政策的调整，实则定向支持了改善性需求的合理释放，土地保证金比例降低、土地出让金支付期限宽松，土拍“限房价、竞地价”的规则，实则给予了企业一定的时间过渡，以时间换空间，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标没变，“房住不炒”的底层逻辑并未扭转，未来也不可能突破。

另外，除了供需两端的政策的宽松外，有一点值得大家重点关注，那就是严格执行预售资金监管政策，这体现出政策的底线，也是政策严守的最后一道防线，目的是为了维护好消费者的合法权益，规避企业直接躺平，不管企业是否有资金去偿还债务或者说去再做投资，但是项目一定要保证顺利建设完成，所以无论其他政策如何调整，预售资金监管都不可能会有明显的宽松，最大程度上也是在现有基础上进行纠偏（具体内容可参见，此处不再赘述）。倘若预售资金监管这一最底线被突破，那么消费者对于企业的信任度或会大打折扣，也正由于预售资金监管这一基石的存在，其他供需两端的宽松政策才更有可能发挥最大作用，预售资金监管是最后一道防线，也是最后一道保障。

不同的城市，不同的企业，本身的条件都有差异，所以任何政策都不可能说能够普适，只有根据具体个体的情况对政策进行调整才更具有适应性，所以郑州出台的政策也不太可能完全照搬到其他城市，各城市还是大概率依托于自身情况对政策进行相应调整和放松，确保提升市场活力，避免自己在城市竞争中落于下风，2021年全国及各省市的gdp总量数据都已经出炉，2022年gdp增长目标也已确定，房地产作为支柱性产业，对于稳定增长，稳定就业都仍将发挥重要作用，所以各城市有意愿，也有必要对政策进行适度的“调整”。

行业不好，众人焦虑，人们在期待各方自救的同时，也希望政策上能够给予支持和鼓励，以便于能够让市场更快出清，或者让企业更顺利过渡，不对经济发展，社会稳定，金融体系健康造成系统性冲击，以郑州为始，后续仍将有更多的宽松政策出台以稳定行业秩序，两会召开在即，两会前后政策或会较为密集出台，330这一节点前，政策的变动和市场的走向值得重点关注，市场底部或已渐行渐近。

2021年下半年开始，暴雷房企增多，市场行情也开始转向，单月的销售业绩负增长，这一趋势一直延续到2月。房企销售普遍并乐观，或者说极其惨淡，从2月房企的销售数据来看，2月各个梯队房企的门槛值仍旧在下跌，跌幅也均在40%以上，top10房企门槛值刚过200亿，同比下跌50.2%，这一数值已经创下除2020年外近五年（2018-2022年）门槛值的新低，这也预示着行业未来的走向，增速向下，或者负增长。

从房企具体销售数据上看，不同梯队房企，销售业绩均为同比负增长，销售金额跌幅最大的是11-20名的企业，业绩同比几近腰斩，跌幅达到48%，环比跌幅最高的是21-30名的企业，跌幅为38%，前50强企业中，仅有3家房企单月销售金额实现正增长，也就意味着94%的企业业绩在下坡，业绩跌幅最大的达到80%，更直接的来说，业绩仅剩下2021年同期的20%，这种冲击有多大，可能也不必再多说。

业绩下跌的背后，也是消费者信心，企业信心，机构信心的下跌，当消费者没有信心不再买房，企业没有信心销售出货，没有信心收回资金再投资，机构没有信心放贷，已做的投资没有信心收回本息，当各方都缺失信心，政府的信心也必将受到重仓，所以当销售业绩下跌的幅度越大，各方的失落感就会有多重，对于政策的期待值就会有多高。

市场很冷，企业销售很差，销售业绩大打折扣的企业，部分前期爆发出风险的企业，可供调用的自由资金已近枯竭，倘若销售市场仍未见好转，企业自救成功的希望也是极其渺茫的，或者说部分企业已经看不到希望。

当并购贷款不计入三道红线政策出现时，人们也会有猜想，行业会不会出现大的并购潮？已经出险的或者资金压力较大的企业是不是可以通过项目的出让拯救自身？但事实上，截止到目前，并购潮也并没有出现，点状的并购事件倒是时有发生。但实际上，想要依托行业大举的并购来促进行业快速出清，可能仍有很大的不确定性，并购潮会不会起来，也并不确定，其中仍有很多问题需要理清。

凯发app平台的合作伙伴收购

基于自救考虑，避免风险波及

当前行业出现的并购行为，其中有个比较鲜明的特点—凯发app平台的合作伙伴收购权为主，主要还是基于自救考虑，以免被合作方风险波及。这其中有两种情况，一是资金方与房企的合作，二是房企间的合作。其一、资金方与房企的合作，五矿信托收购中国恒大项目股权，实则这些资金方之前已经占有一定项目股权，无论是债还是股，这些资金方总能够从中获得一定收益，但当中国恒大暴雷，经营受阻，与恒大捆绑的资金方也必然受到波及，尽管恒大也在竭尽所能寻求脱困之大道，但成效尚未显现，所以，与其焦灼等待，不如亲自下场自救，收购之后，交由五矿地产开发建设，消费者信任度更强，如此脱困的确定性反而更高。其二、房企之间的合作，像美的置业收购正荣地产位于天津的几个项目股权。

收购主体多为央企国企

但是是否能持续仍有较大疑问？

收购主体为央企国企很好理解，在下行的行情中，无论是资金上，还是信用上，央国企本身就具有比较明显的优势，所以能够在逆势中畅行，至少能够短时畅行，如中海收购亚运城项目，上海地产收购世茂上海外滩茂悦大酒店，首创收购融创中国武汉住宅项目，华发股份收购融创中国昆明文旅城项目股权等。

但是即使央国企有优势，但是央国企的并购也并没有大范围出现，理论上说，央国企其实并不差钱，再加上并购贷款不计入三道红线的政策利好，央国企并购应该不存在很大资金障碍，而且行业内也不乏优质的资产，为什么呢？根源还在于市场行情的冷淡，新房、二手房销售都极其惨淡，企业回款也并不理想，再叠加预售资金强监管，企业对于项目资金的自由调度能力基本丧失。外部来看，企业当前所面临的融资环境也并没有改善，仅有的宽松也带有更多的定向性，政策本身的受益群体也极其有限，所以当销售不畅，即使融资环境全面宽松，市场秩序也很难稳定，企业经营也很难改善，所以并没有过高的意愿去做并购，所以最终并购会不会更多，还需要看市场的走势情况，看需求端政策能够支持到多大程度，能够发挥多大作用？如果市场回暖理想，企业经营压力减轻，那不排除并购行为更多的发生，倘若行情始终没有改善，行业的并购也只可能是偶发，央国企也不可持续去做并购。

信托、基金甚至于amc等机构

是否会成为救世主有很大的不确定性

可以去看，无论并购方是资金端，还是企业，收购标的有一个共同特点—质量优，只有质量优的资产才相对更容易找到买家，质量不佳很难找到买家，更谈不上什么议价权。所以，当市场回暖，拥有高质量资产的企业，一方面可以通过加速去化，获得资金回流；另一方面，也更容易找到买方，通过资产出售来缓解资金压力。而对于资产质量一般的企业，则大概率只能通过库存去化来获得资金，买家可能并不容易获得，倘若行情迟迟不能有所好转，企业也很难自救。当前并购市场上，其实并不缺少优质的标的，既有优质的标的存在，也不太可能退而求其次去选择欠佳的资产。

所以说，信托、基金甚至于amc等机构是否会成为救世主，是否会去做更多的并购，都有很大的不确定性，抛去硬性的要求，信托，基金，包括amc等机构即使有意愿去并购，也有一定前提存在：

如果资产质量不优，回报率难看，没有很好的退出路径，又为何要去并购呢？

是否能够依托并购化解行业风险？

无论是央国企、还是信托、基金、amc等，即使选择并购，也毫无疑问会去选择质量更高，确定性更高，回报更高的资产，倘若资产达不到要求，买卖大概率难成（当然，某些既定的要求除外）。万事无绝对，慢慢谈条件呗，万一谈成了呢？

由于竞争的减弱，地方政府的让利，通过公开市场获取土地更能获得稳定且确定的回报，而且由于并购市场本身就存在信息不对称的问题，所以无论是企业还是资金端，可能都更倾向于公开市场获得资源，真正能够通过并购化解风险的资源总量实则是有限的，企业也不该过多的将希望寄托于并购方，单靠并购也很难化解行业的风险，并购也并不能将企业带出泥沼。

当然，我们所说的并购还是需要依托于市场已经回暖，企业经营压力已经有所减轻的前提下，如果市场不好，其他的一切也不可能。无论是哪类企业都不该将希望寄托于外部，特别是希望通过被并购来完全化解企业自身的风险，希望还是得在自身。