2018年全国商业地产年度报告-凯发app平台

全国商业地产年度报告

• 政策；

2018年全国楼市政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，深化调控政策。此轮地方调控总体持续时间长、范围广、强度大，以城市群为调控场因城施策，各级城市间调控协作发力，调控内容从传统的需求端抑制需求向供给侧增加有效供应转变，除限购限贷政策外，创新的限售政策叠加土拍收紧、供应结构优化、市场监管严格，调控效果逐步显现。主要政策内容主要有金融政策、税收、房屋土地新政、限购四个方面；
 

	国内楼市政策
1.金融政策	日期	政策	发布部门	主要内容
	2018.1.24	政策利率6年内首次上调 再度抑制房地产泡沫	央行	1月24日，央行网站与微博同时发布消息，对22家金融机构开展中期借贷便利(mlf)操作共2455亿元，其中6个月1385亿元、1年期1070亿元，中标利率分别为2.95%、3.1%，较上期上升10bp。
	2018.2.2	非“限购”城市房贷首付款比例最低可达20%	央行，银监会	在不实施限购措施的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
	2018.7.1	全国住房公积金异地转移接续业务操作规程	住建部	今年7月1号起，全国所有住房公积金管理中心将"联网"，通过统一的平台办理住房公积金异地转移接续业务。
	2018.7.14	全国金融会议召开	国务院	加强金融监管协调，补齐监管短板，设立国务院金融稳定发展委员会，强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。
	2018.7.24	2018年中国人民银行分支行行长座谈会召开	央行	继续实施稳健中性的货币政策，处理好稳增长控总量的关系，营造事宜的货币金融环境，继续推进金融产品创新。
	2018.8.11	2018年第二季度中国货币政策执行报告	央行	维护金融安全和稳定，严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性住房，加强金融监管协调。
	2018.8.15	关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知	国家发改委	按照城乡建设部稳健要求积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务推进重点项目建设。
	2018.9	深圳多家国有大行上调房贷利率，首套房上浮10%	央行，银监会	包括工商银行、建设银行和农业银行等深圳多家国有大行，从9月22日下午起上调开始执行新的房贷利率，具体来说，首套房贷款利率较基准利率上浮10%，而此前为上浮5%，二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。
	2018.9.19	首套房贷款利率上调	人民银行	房贷利率上调是银行在北京市严格实施房地产市场调控
	2018.9.20	关于消费贷管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知	人民银行广州分行，广东监管局	严禁个人消费贷款资金用于生产经营，投资及支付购房首付款或偿还首付借款等行为，不得发放无指定用途消费贷。
	2018.10.16	南京主城六区二手房公积金贷款，采用无纸化预审批	南京	自2018年10月16日起，南京市主城六区二手房住房公积金贷款实行无纸化预审批。这意味着主城六区二手房住房公积金贷款审批流程调整为网签后先预审，待不动产转移登记与抵押登记完成后，再终审放款。而审批方式由现行银行送件审批调整为上传电子影像与房产交易、转移、抵押登记共享信息核验的无纸化审批。
	2018.12.26	关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知	国土资源部住房城乡建设部	要求不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。

 

	国内楼市政策
	日期	政策	发布部门	主要内容
2.税收政策	2018.2	2018年房产契税新政策	财政部	对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
	2018.7.1	银行业保险业免征监管费	国务院	为进一步减轻企业负担，促进实体经济发展，经国务院同意，自2018年7月1日起暂免征收银行业监管费和保险业监管费，有效期截至2020年12月31日。
	2018.7.1	购买商业健康险可抵扣个税	财政部、税务总局与保监会	对个人购买符合规定的商业健康保险产品的支出，允许在当年(月)计算应纳税所得额时予以税前扣除，扣除限额为2400元/年(200元/月)。 单位统一为员工购买符合规定的商业健康保险产品的支出，应分别计入员工个人工资薪金，视同个人购买，按上述限额予以扣除。
	2018.8.2	陕西省房产税实施细则	陕西省	房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。
	2018.9.20	长沙市存量房交易税收征收管理办法	长沙市人民政府办公厅	发生存量房交易负有纳税义务的单位和个人，应当入市申报缴纳契税，增值税，城市维护建设税，个人所得税，企业所得税，土地增值税等
	2018.11.07	烟台税收优惠政策	烟台地税局	公共租赁住房免收房产税

 

	国内楼市政策
3.房屋新政土地新政	日期	政策	发布部门	主要内容
	2018.7.3	土地督察十三五规划印发：严守耕地保护红线	国土资源部	近日，记者从国土资源部获悉，我国首部土地督察发展规划《土地督察“十三五”发展规划》印发。《规划》明确了“十三五”土地督察工作的主要目标，其中包括：土地督察成效更加显化;土地督察工作的法治化规范化信息化建设水平显著提升;符合国家治理体系和治理能力现代化要求的土地督察业务体系基本健全。
	2018.7.3	住建部：商品房库存周期36个月以上城市停止供地	住房城乡建设部、国土资源部	对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
	2018.7.7	关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知	住房城乡建设部	尊重小镇现有格局，部盲目拆老街区，保持小镇宜居尺度，不盲目盖高楼。
	2018.7.20	关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知	住房城乡建设部 ，国家发改委	加快房地产市场供给侧结构性改革和建立的租并举住房制度的重要内容。
	2018.7.26	关于对房地产领域相关失信责任主题实施联合惩戒的合作备忘录	住建部	推出37条惩戒措施，对失信的房地产企业，个人进行联合惩戒。
	2018.8.14	关于公证执业“五不准”的通知	司法部	提出了规范公证执业的五项措施。
	2018.8.28	利用集体建设用地建设租赁住房试点方案	国土部、住建部	确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
	2018.9.11	关于开展土地估价机构备案工作的通知	国土资源部	要求2018.9.30日前，从事土地估价业务符合《资产评估法》第五条
	2018.9.20	关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知	国土部，住建部	针对目前各地不动产同意登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理。
	2018.9.21	关于支持北京市，上海市开展共有产权住房试点的意见	住建部	支持北京市，上海市深化发展共有产权住房试点工作。
	2018.9.28	利用集体建设用地建设租赁住房试点	国土资源部	优化用地管理流程，对宗地供应计划，签订用地合同，批复用地许可，不动产登记及项目开竣工，改扩建等管理。
	2018.10.17	到2022年底，全市只卖成品房；	成都	10月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》，要求，到2022年底，全成都市只卖成品房。
	2018.11.29	关于加强房地产领域风险防控工作的意见	成都市	加强土地征收监管，强化房屋征收监管，完善土地出让程序，提高项目规划及建设监管力度，加强用地过程监管，建立项目资本金监管制度，强化开发企业信用管理。
	2018.12.4	关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见	国家发展改革委、国土资源部、环境保护部	不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，要严防政府债务风险，严控房地产化倾向，严格节约集约用地，严守生态保护红线。
	2018.12.15	关于开展工程质量管理标准化工作的通知	住建部	建立质量责任追溯制度，明确各分部、分项工程及关键部位、关键环节的质量责任人，建立施工过程质量责任标识制度，全面落实建设工程质量终身责任承诺和竣工后永久性标牌制度，保证工程质量的可追溯性。

 

	国内楼市政策
4.限购	日期	政策	发布部门	主要内容
	2018.5	芜湖等30多城市启动“限售‘’	芜湖市政府	5月，芜湖市政府颁布楼市新政，要求在芜湖新购买的商品住宅须取得不动产权证满2年方可转让。芜湖成为我省首个出台楼市“限售”的城市。
	2018.7.13	关于在我市中心城区实行住房限购政策的通知	九江市	限购时间，2018年7月13日到2018年12月31日，到期后根据房地产市场情况，觉得是否延长。
	2018.7.14	关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知	赣州市	强化中心城区住房限购政策，扩大至章贡区，赣州经开区，蓉江新区。
	2018.8.11	关于调整住房公积金贷款政策的通知	南宁	停止向购买第三套及以上住房或申请第三次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款；
	2018.9.6	关于加强房地产市场管理的若干意见	铜陵市	加强商品住房价格管理，严格落实一房一价，明码标价制度商品房销售价格不得高于备案价格。
	2018.9.13	关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知	西安	将住房限购政策调整为：新城区，莲湖区，雁塔区，长安区，高新区，经开区，曲江新区，等区域。
	2018.9.23	关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知	长沙市住建委	在本是购买的商品住房，须取得不动产权属证书满3年方可上市交易。
	2018.9.27	关于进一步加强房地产市场监管的通知	长沙市政府办公厅	取得预售许可证的商铺房项目，必须在预售许可后10日内一次性公开预售全部预售房源等。
	2018.9.30	关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知	北海市住建局	新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满两年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房需取得不动产权属证书满五年后方可转让。
	2018.9.30	关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的补充通知	宁波市住建委	非本市户籍居民家庭在海曙区，江北区等区域拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起钱3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社保证明的，暂停在限购区域内购买住房。
	2018.10.30	关于进一步加强房地产市场调控的八条措施	福建省	通过加强商品房预售监管、完善土地出让方式控制楼面地价上涨、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定竣工、严厉打击房地产市场违法违规行为等8条措施，新政策“组合拳”坚决遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨，让房子回归居住属性。
	2018.11.1	关于进一步加强房地产市场调控工作的通知	滨州是人民政府办公室	房产证未满2年不能交易。

 

 

• 楼市篇

全国主要城市推盘数和房屋套数：

• 数据统计分析显示：2018年，12个重点城市住宅类项目共计开盘2019次，推出房源近50万套，其中一线城市开盘量较大，共计开盘139次；二线城市中武汉、杭州开盘次数较多，分别为349次和270次。深圳、北京和南昌开盘量相对较少。

 
表：2018年主要城市项目推盘量top10

城市名称	项目名称	推出套数	开盘时间	开盘去化率
深圳	中粮云景国际	2042	11.19	-
深圳	鸿荣源壹城中心花园	1614	8.17	-
天津	佳和华庭	1368	12.5	-
武汉	保利时代	1345	6.18	100%
武汉	福星华府誉境	1312	11.12	80%
深圳	深城投中心公馆	1268	12.2	-
武汉	保利香缤	1260	10.16	75%
深圳	恒大城市之光	1247	10.29	-
深圳	宏炭前城二期	1214	10.15	-
南京	弘阳时代中心	1187	6.18	-

• 数据统计分析显示：从各城市单项目推盘量来看，2018年，深圳中粮云景国际夺得项目推盘套数排行榜榜首，11月19日开盘一次性推出2042套房源，该项目为老盘新开，位于光明新区，属投资类地产，开盘均价24000元/平米。

 
 
图：2018年全国重点城市新开盘项目平均去化率

• 数据统计分析显示：2018年重点城市新开盘去化率均值为83%，杭州、武汉去化超9成，全国12个重点检测城市新开住宅项目当天去化率均值为83%，平均去化率自2016年第四季度以来逐渐回升。2015年至2018年月去化均值在第一季度先升后降，二季度持续上升，三季度先降后升，四季度则先升后降。分别来看，2018年四季度10月、11月、12月去化超8成，从整体来看，全年去化水平相比去年有所上升。

 
图：2018年全国重点城市新开盘项目平均去化率

• 数据统计分析显示：从城市上来看，7个城市去化率超过平均水平，杭州和武汉2018年市场供需两旺，去化取得非常好的效果，平均去化率均超9城，南京、重庆和天津去化也非常好，去化率分别为87%、85%和83%，而苏州和深圳平均去化率分别为63%和34%，在检测城市中开盘去化效果较为一般。

 
表：2018年全国主要城市项目开盘去化率排行榜

城市	项目名称	推出套数	积累客户数	销售均价（元/㎡）	开盘时间	开盘去化率
北京	椫州家园	21	58	21000	4.8	100%
北京	中昂时代广场	24	45	50000	3.4	100%
北京	首开龙湖天琅	36	50	总价800-10000万/套	2.25	100%
北京	中粮京西祥云	162	200	49000	1.15	100%
北京	北京城建北京密码	300	-	36500元/平	3.18	100%
北京	西山燕庐	210	-	62000	4.18	100%

 
图：2018年全国重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况；

• 数据统计分析显示：从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年检测的开盘项目仍以刚需产品为主，但刚需产品比例持续下滑，相较于去年末61.3%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，今年的比例为58.3%，改善类项目占比持续提升，36.1%的项目主要面向中高端改善型需求，投资类项目占比出现下降，仅有5.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分限购条件制约的自住购房者。

 
2018年全国主要城市新开盘总结报告：
 
表：2018年全国主要城市新开盘总结报告

城市	项目名称	主力户型	销售均价（元/㎡）	开盘时间	开盘去化率	项目特色
广州	碧桂园琥珀湾	88㎡三房	10000	1.8	100%	江景地产
南昌	中航城	115㎡三居	10500	4.28	100%	老城区成熟
武汉	保利时代	71-85平米两居	21750	6.8	100%	品牌地产
天津	金地艺城华府	82㎡两居	20500	6.14	100%	距离地铁近
杭州	广厦天都城	90㎡两居	14000	8.29	100%	刚需户型
武汉	当代万国城	90-119㎡两居	15000	10.20	100%	地铁沿线

 
表：刚需项目部分代表客户访谈情况；

城市	项目	开盘时间	客户访谈	去化率
广州	亚运城•天成	11.5	王女士，35岁，认为坐地铁上班较为方便，看中亚运城居住环境和配套设施，且价格相对较为便宜。	100%
南昌	保利蓝海嘉居	6.18	杨女士，25岁，刚毕业几年，一直想有一套自己的房子，这次开盘价格涨的比较多，但在自己能接手的范围内，以后开通地铁后，交通会比较方便，这次认购了一套89㎡的两房。	100%
武汉	爱家名校华城	10.25	附近多条公交直达，交通比较方便，并且由爱家承建的街道口幼儿园爱家名校华城分园和武路小学爱家分校均已开学，学区优势明显。	100%
上海	保利铃兰公馆	3.25	陈先生，33岁左右，非上海人，认购89平3房。看中89平小面积未来作为婚房，户型比较喜欢，价格也适中，且开发商比较知名。	100%

• 数据统计分析显示：首次置业需求仍较大，改善性需求活跃，刚需客户年龄段以20-35岁为主，价格为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，由于市场需求主力的刚需群体年龄段普遍在20-35岁之间，由于工作需要、支付能力受限和结婚、生子等需求，客户更偏好低总价和交通便利的产品。

 
 
2018年2-11月份全国办公楼市场销售面积和销售额统计（1、12月份数据暂缺）：

数据统计分析显示，2018年全国总体上办公楼销售面积和销售额最高的是广东省，销售面积为3049.1万平米，销售额为6542.5亿元，最低的是西藏，东部地区普遍高于全国其他地区，全国办公楼去库存压力仍然较大，特别是中部地区、二线城市，办公楼市场存量规模庞大，销售却较为低迷，去库存较为缓慢，对于当地政府部门来说是个不小的考验。预计2019年办公楼市场总体上与2018年持平，会有小幅度的落差。
 
 
2018年全国商铺价格统计（元/㎡）：

根据数据统计显示，在电商的冲击下，商铺租金明显回落。2016上半年至2018上半年，租金虽持续下滑，但降幅持续收窄。2018下半年，受各相关政策的影响，在线上线下融合、提高体验服务等各种发展的新方向与新趋势下，商铺市场租金止跌回升。2018年在存量物业盘活消费新需求形势下，逐渐提高体验性业态的占比，价格同比上涨3个百分点至32596元/㎡。
 
全国商铺租金统计（元/㎡）

根据统计显示，商铺市场体验创新动作频频，体验式消费的占比越来越多，但这并不没有很好的提高租金上涨增速。在全国众多城市住宅限购的环境下，新业态、新品牌的孵化发展迅速，商铺作为一个相对稳定的投资产品，具有一定的市场优势，大部分中南部部城市价格涨幅显著，2018下半年，成都、广州、上海价格涨幅最为显著，青岛、宁波同比涨幅为负。
 
 

主要城市第四季度写字楼市场情况分析
城市	总存量（万平方米）	市场空置率	平均租金（元/平方米/月）
上海	950	4.30%	393
北京	1074	7.60%	340
广州	503	8.60%	162.8
深圳	739.7	11.00%	231.5
天津	118.4	31%	137.6
大连	124	7.80%	106.2
沈阳	170.97	43.20%	82.5