购物中心资产管理常用kpi指标解析-凯发app平台

■ gross lease：毛租赁

租户所支付的租金，而业主支付物业经营过程中的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等，也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商，可由承租户支付，也可以由业主支付，所以水电费不是毛租金和净租金的区别，在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。

欧洲和澳洲等还有gst费用，毛租金特指不含gst的费用，因为gst是价外税，应当由租户承担。同理，中国房地产营改增之后，vat的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内，不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

■ net lease：净租赁

净租赁是相对于毛租赁而言，此时的承租人除了支付租金外，还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式，决定了业主要支付哪些费用，哪些是属于代收代缴的费用，哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种：

1、single net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费。

2、double net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。

3、triple net.除租金、水电费外，所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付，简单记忆就是t(ax), m(aintanence), i(nsurance)三费，而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。

4、absolute net / bondable net. 这是最纯粹的净租赁，租户承担和物业相关的一切风险，甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见，常用于售后回租的租赁中，本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。


     rent系列    

说完gross /net lease, 接下来再说gross rent毛租金和net rent净租金，我觉得这是一个非常混乱的问题。首先是对单一租户而言，gross rent 和 net rent的区别只存在于net lease之中，因为gross lease中租户支付的租金就一种，无所谓net rent了；其次对一个物业整体估值而言，这种区别又只存在于gross lease之中，或者说非纯粹的net lease之中。

常用的gross rent是effective gross rent, 要考虑空置、免租和坏账的影响。与之对应的是potential gross rent, 假设按照erv（市场租金水平），100%满租且没有免租期的情况下，可以达到的最高毛租金水平，这个potential gross rent是一个比较没用的数字，后文说到gross rent一律指的是effective gross rent。

简单来说，一个物业整体的gross rent = 租户的平均net rent或者erv × 全部面积 -空置率 – 免租期。

net rent income = gross rent – 土地ground lease, if any – non-recoverable expenses (美国net lease才有，因为不满租导致部分expenses没有租户来承担) – property operating expenses (水电煤、维修、保险、税、保安保洁……)。 property operating expenses具体包括什么内容取决于单个租户签订的合同。以上讨论的gross/net均不涉及会计处理，会计上的收入费用是总额还是净额列示是另一回事情。

noi (net operating income)和net rent的区别：net rent – pm fee和其他与租户无关的运营成本。

noi和ebitda的区别：在物业层面，noi等于ebitda。在公司层面，ebitda还要额外扣除公司的会计审计费用、资产管理费等，加上其他收入的调整。

■ erv

estimated rental value, 市场租金水平（每年每单位面积）

■ passing rent

当前时点年化的gross rent（物业整体）。如果是单位passing rent, 则分母是总面积，空置率和免租期都会单薄passing rent。

■ adr

average daily rate，酒店业特有的指标，类似erv但单位是每间房/钥匙而不是面积。adr × 出租率× 客房总数 = 酒店总收入。硬要类比的话，类似effective gross rent。

■ revpar

revenue per available room，也是酒店业特有的指标，等于adr × 房间出租率，或者酒店总收入除以总客房数。


     yield系列    

■ net (rent) yield

净租金收益率 – 意义自明。分子是某一年net rent，分母可以是当前的房屋价值或者收购成本；

■ gross (rent) yield

毛租金收益率 – 意义自明。分子是某一年gross rent，分母可以是当前的房屋价值或者收购成本；

■ running yield

分子：当前时点的noi水平进行年化；

■ initial yield / entry yield

初始收益率 – 在投资时点，年化noi除以收购对价（含收购费用）；

■ exit yield

退出时收益率 – 其实就是cap rate，估算退出时点房屋价值的神器，用退出时的稳定noi除以exit yield就是假设退出时的价格。可以yy

■ reversionary yield

（也好像没有合适的翻译，暂且称为“回归收益率”吧） – 假设满租且达到erv的租金水平。这是回报水平的理论最高值。

■ yoc

yield on cost, 成本收益率 – noi除以收购成本（包括收购费用）。比如当yoc是cap rate的两倍时，说明现在的资产增值为收购成本的两倍了。


     return系列    

■ irr

内部收益率（有leveraged, unleveraged, pre-tax, post-tax几种组合） – 不多说了。

■ cash-on-cash return

现金回报率 – 每年net operating cashflow, 不含capex，除以收购成本（包括收购费用）。

■ roi

return on investment，投资回报率 – 这是项目生命全周期的指标，总收益减总成本/总成本。相当于equity multiplier-1。

■ roe

return on equity，股东投资回报率 – 这个在房地产投资中比较不常见，net profit / equity，考虑的是对财务报表的影响，通常是年化的金额。商业地产的收益来源有两部分，持有期和最终处置，两者的roe计算逻辑非常不一样，持有期是每年ebitda减物业折旧、利息、所得税；最终处置的roe则是一次性收益，没有可比性。

■ roc

return on capital，资本回报率 – net operating profit × (1-tax rate) / (equity debts)。所谓资本指的是股东出资 贷款。和roe的区别在于roc是unleveraged回报率，roe是leveraged回报率。


     rate系列    

■ discount rate 折现率

用来从cashflow计算现值的。通常discount rate – noi growth rate = cap rate。irr和discount rate不能共存在于同一个模型中。

■ cap rate 资本化率

noi除以物业价值或者交易对价（不考虑交易成本的）。cap rate是在sales comp中常用的数字。因为是作比较，所以公式经常来回倒算。

比如拿着最近交易的几个物业noi除以交易对价可以得到市场水平的cap rate，用自己物业的noi除以这个市场水平的cap rate可以得到自己物业的估值；或者看最近的交易，比如恒大2015年底收购香港的美国万通大厦，拿万通大厦的noi除以收购对价125亿元，这个比率大大低于市场平均水平的，因此结论是恒大买贵了。

另外，万通大厦的noi不是公开信息，怎么估算啊，erv（cbre/jll/dtz/colliers都有market report的）× 出租率（新闻说是100%）× 面积3.2万平方米 × 平均毛利率咯。千万别忘记估算出租率和毛利率，否则得到的就是reversionary yield或者net yield而不是noi了。

■ gearing ratio：负债/出资

■ ltv：loan to value，资产负债率