黄德林：跳出框框寻找商业地产开发灵感-凯发app平台

黄德林是星河集团创始人黄楚龙的儿子，从接管福田c o c op a rk开始，到龙岗c o c o p a rk开业，再到最近龙华c o c o c ity招商，作为80后的掌门人黄德林，给这些项目加入了很多80后、90后等新一代生活方式体验，他也经常拿自己以及自己的朋友做试验，充当消费者，来 感受、创造商业。他也有着80后典型的开放，自称“有好的想法，立即会告诉团队，展开讨论。好话坏话都爱听，只要肯和他聊天。”

福田cocopark第5年开始盈利

南方都市报：星河c o c o park这个名字是怎么来的？

黄德林：最初（2007年），我们请来香港著名设计大师陈幼坚先生来做商场的定位设计，他取名“c o c o”，将之定位为“年轻、时尚、潮流、体验”，现在看来，这个定位是没错的，我们一直在延续、提升。

南都：相比前几年，福田星河c o c opark人气旺很多，可以透露下你们的营业业绩吗？

黄 德林：每年有增长。不过，有点特殊的地方在于，之前因为搞建设修地铁等原因封路，它周围的交通状况很局限，福田星河c o c o park直到最近两年它的四个面才全部打开。近两年不论是人流还是租金，每年都有20%的递增。目前每年盈利超过2亿元。2007年开业后第五个年头就有 盈利，盈利周期比预期缩短。这主要是由于地段好、定位准等综合原因。

南都：这几年星河c o c o park在业态上变化也挺大，你们进行了哪些调整？

黄 德林：涉及业态比例调整、商场结构调整等，其中大部分表现为业态品牌的重新组合。业态方面调整动作较大的有两个：一是大力引进时尚品牌，使之更符合年轻人 的品味，比如近两年先后引进了时尚潮牌g a p、优衣库、m o n k i，吸引了更多年轻顾客前来购物。未来我们也将会继续加大力度，引进更多时尚品牌，比如日本的知名时尚品牌m oussy、sly等。

二 是我们结合广场的建筑形态，增加负一层、一楼的休闲餐饮的比例，如现在围绕在星空广场周围的众多咖啡店、甜品店和面包店等，拉动整个负一楼的休闲消费。星 空广场每天都会聚集不少年轻人，这已成为c o c opark一道风景线。目前餐饮比例达到35%.整体体验业态比例还在加强。

 

c o c o p ark的教训是停车位太少

南都：调整中遇到过大难题吗？

黄 德林：确实遇到过。福田星河c o c opark是星河第一个商业项目，的确存在经验不足。从2004年至2005年，co co park在做前期规划时期，国内的商业地产也处于刚刚起步阶段，可以借鉴的成功经验有限。因而co co park在设计上存在一些缺憾之处，例如星空广场，这也给了我们后期的调整工作带来了一些难题。

南都：很多消费者都反映过c o c o park停车难问题。这会是你们发展的瓶颈吗？

黄 德林：这个购物中心地处福田cb d中心，因受到政府规划政策的一些限制，只规划了600个停车位，因此也导致目前c o c opark面临着停车难的问题。但我们在积极地寻求凯发k8官网下载的解决方案：一是位于co co park南面的星河国际，也是星河开发的物业，规划了充足停车位。我们在co co park做了不少指引提示，将部分车流分流到星河国际，顾客停好车步行到co co park；二是公司刚刚实施了加强v ip服务的“代客泊车”举措，更方便解决顾客停车的难题。不过，福田c o c o park客流量还是非常可观，并未因停车问题受到制约。而且，这个场位于双地铁交会处，对于不少乘坐地铁出行的顾客是十分便利的。

南都：它带给你们之后开发的商业项目什么启示？

黄 德林：自福田co co park后，我们对后续项目的停车位做了严格要求，比如龙岗星河co co park，体量为8.2万平方米，与福田这个co co park（8.5万平方米）相近，但龙岗项目的停车位规划了1600个，是福田项目的3倍，充分满足了顾客的停车需求。

龙华c o c o c ity有深圳最大亲子乐园

南都：你怎么评价已开业两年的龙岗c o c o park的运营情况？

黄 德林：龙岗星河c o c o park是星河co co park的第一个品牌复制作品，也是龙岗区首个面世的大型综合性购物中心，地处龙岗中心区。龙岗星河c o c o park作为龙岗第一个真正意义上的购物中心，它是需要经历一段“龙岗居民消费习惯慢慢形成”的培养过程。从开业到现在，数据显示龙岗co copark一直在朝着好的方向发展。

南都：龙岗的商业未来供应也很大，你们怎么应对？

黄 德林：未来两年内龙岗区商业供应量将达到140万平方米，竞争非常激烈，这对龙岗c o c o p ark的经营有一定压力。龙岗c o c o项目与福田c o c o项目类似，经过这两年的经营，对目标客群的消费习惯、龙岗居民的消费方式有了更加精准的把握。龙岗居民其实也具备了时尚意识，且聚集了大量年轻时尚家 庭，他们是龙岗c o c o park的消费主力，快时尚品牌以及儿童品牌就很受欢迎。未来我们将加大儿童业态方面的调整，以更适合以家庭为主力的龙岗消费客群。

南都：最近召开了招商发布会的龙华星河c o c o c ity，会带来哪些不一样的体验？

黄 德林：星河co co city是co co系另一个重要品牌，定位新型社区购物中心，目标客户25-45岁。它不仅传承了co co系的时尚精神，还将以全新的商业模式填补区域都市生活功能的空白。在业态上做出两项大胆尝试：co co童堡和内衣馆。co co童堡大约5000平方米，可说是深圳目前最大、功能最全的亲子乐园，并涵盖零售和教育。内衣馆则饰以蝴蝶、蕾丝、河流等设计元素，并将试衣室打造为 “t台”设计，空间开阔，让女性尽情体验秀出自我，可以说是co co的特色空间。

80后做商业更要跳出条条框框

南都：你是80后一代的年轻人，又是海归。你在做商业时，比起上一代70、60年代的商业人士，有何不一样的视角？

黄德林：这个时代的年轻人不仅购物，还追求体验，尤其电商发展迅猛的时代，购物中心还需要具备更为立体的、全方位的社交平台功能。我在商业地产行业工作了6年。我们这一代人很明白自己所需要的是什么，我们这一代人因为从小所受教育，接受的新事物、新思维会更多更宽一点。

 

南都：你平时怎么寻找商业开发的灵感呢？

黄 德林：我会把自己当作消费者，经常巡店；也经常坐在街边，观察年轻的消费者，他们的喜好。例如我挖掘美食店，我自己一定会作为普通消费者进去吃吃试试。当 然我的朋友们也是我的智囊，我会在意他们的感觉。最重要的还有我的团队，我经常会对自己对他们说：“跳出这个框框！”我鼓励大家跳出去，我的心态很开放， 什么都可以聊，说我好的说我坏的，我都愿意听，只要愿意和我聊，只要你能把你想到的说出来，不要光我一个人在表达就好。我希望搜集大家不同的信息，这肯定 比我一个人看到的要多。不管招商还是运营，在一起开会讨论，我们就是平等的。

南都：未来你对自己掌管的商业有什么期待？

黄德林：我希望每个场都有特色，进行差异化经营。其实，如果能充分挖掘一类客户群，都够一个场活下去的了。

问题接龙

上一期嘉宾东莞民盈集团董事长特别助理、商业总经理邓国坚问黄德林

q：房地产大肆进军商业地产的今天，那些传统房地产模式的开发都遭遇了滑铁卢，那么房地产和商业地产到底有何不同？商业地产项目开发最应该关注的是什么？

a： 商业项目是看长远的可持续发展能力，更加考验开发者的现金流。全国商业租金回报率不高，除了少数几个盈利特别高的项目，例如万象城、天河城购物中心等，一 般都在4%、5%左右，这其实对现金流都很有挑战，因为还要考虑到通货膨胀、折旧等因素。这也回答了第二个问题，开发商业地产项目最应该关注的是“创新 可持续性”，商业地产项目持有在手，就要实现利益最大化，但这并不代表就要把租金提到很高很高。它需要你不断投入，才会不断地产出，实现与商家一起赚钱， 商场才能持续发展。

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