浅谈与地铁相伴相生的商业地产-凯发app平台

浅谈与地铁相伴相生的商业
合肥的地铁正在如火如荼的建设中，地铁的开通将会带来交通的改善，人们的出行将会更加便利，地铁所带来不仅仅是交通上的便利，地铁线路同时也是人流线路，人流的聚集构成了对于商业的需求，也就构成了商业发展的条件，地铁商业正是由此发展而来。

一、地铁商业分类
地铁商业从空间布局而言大致分为三类：点式商业、条式商业和立体式商业。
1、点式商业
点式商业是集中于站厅内的商业，通常以便利性商品和服务为主，在站厅公共空间设置商业零售点，例如在过道、出入口、候车室等地方设置的自动售货机、自助照相等。如今，点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。
2、条式商业
条式商业则是连通若干家商店及地铁站的地下商业通道，往往布局于人流较多的转乘站点，目的是将人群集中起来，进行有目的性的引导。此类商业通道中经营的商品多样、业态丰富、功能齐全，例如上海五角场长达5公里的地下步行系统就属于条式商业，蒙特利尔地下城亦属于此类。
3、立体式商业
而立体式商业则是地上地下所连接的商业体。地下的轨道交通将商圈内多个购物中心和商店连通，以扩大商业中心的辐射范围。例如上海徐家汇站点连接了多个上盖购物中心，使徐家汇成为上海最核心的商圈之一。上海中山公园龙之梦购物中心和香港太古商场也属于典型的立体式商业。
上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。比如点式商业形态内更多布局的是便捷型业态，包括提款机、报刊亭、点心店、自助服务和便利店等。而立体式商业则要考虑与上盖建筑等联动布局，打通商场与地铁通道，统一规划。
二、地铁商业如何获得成功
1、合理规划
地铁商业的成功自然也离不开规划，地铁商业在规划时要有主题，具有吸引力的主题规划能够将部分地铁商业转变为人们的目的地消费，而非过客消费。没有主题的地铁商业是没有生命力的，也是难以形成规模的，租金上涨空间也是有限的。以上海为例，人民广场地铁就有迪美、婚纱一条街、香港名店街几大主题。
2、合理动线设计
地铁商业的动线与地面商场不同，地面商场讲究将客流引向高处，通过布局主力店、次主力店和体验式业态揽客，而地铁本身没有太多层面，也不存在通常意义上的“黄金位”一层商铺，
对地铁商业而言，其“黄金位”就是各个中转站点以及接近地标、目的地的出入口。比如上海人民广场的客流量非常大，因为其是重点中转站，租金就会很高。而偏远非中转站的地铁商铺，租金就上不去。此外，接近地标或目的地的出入口也是“黄金位”，比如上海火车站地铁口有约6个出入口，而最接近火车站售票处的出入口是客流量最大的，该区域商铺租金也是最高的。
所以招商和设计动线时，要以中转站点与主要出入口作为“黄金位”先行启动，重点布局“黄金位”后将其他出入口或站点作为辅助动线。
3、合理的业态布局及面积分割
与地面商业按照楼层和主力店招商布局不同，地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点，而这类“随手”消费品需主打低价，高端品牌不适宜往“地下发展”，地铁商户更看重的是店面小巧但坪效（每平方米的面积可以产出的营业额）要高。
做地铁商业一定要注意低价和高性价比，随机性消费不太可能高价，只有平价、快速的商品才能让流动的客人掏腰包。
地铁商铺必须面积小、坪效高。商铺最重要的是客流，地铁客流巨大，所以位于优质铺位的地铁商铺租金不菲，因此地铁商铺从业者一定要有较强承租能力，既然其低价路线之下单价不高，那么就要注重销量和减少面积，比如通常门店都在50平方米以下，以控制租金成本并产出高坪效。
4、与上盖建筑积极联动
地铁商业与上盖建筑的联动能极大提升经济效应。比如中山公园龙之梦、人民广场的来福士、静安寺的久光、徐家汇的港汇等。而最具典型代表的是香港地铁。公开资料显示，香港地铁线路总长仅43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次。在众多的香港地铁上盖物业中，青衣城、汇景花园、新翠花园非常典型，它们的特征相似——底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。有业内人士透露，香港地铁的收益中，约40%来自运输，约25%来自商铺、约20%来自上盖建筑营运，其余则来自物业开发等。