商业地产招商人的经验之谈-凯发app平台

1、招商好比谈对象。现在好些开发商在沟通租户时，且不说优惠啦，总是说我为什么需要你，或者我们怎么怎么好，却没想明白别人选择你的理由。如果把招商合作比喻成两性关系，不是一个高富帅别人就一定要嫁，大家价值观一致，步伐一致，才能实现1 1大于2。互相了解，解决需求与痛点，目标一致，才能共赢并且长久的合作。
2、设计评审。行业规律＋运营经验是做好图纸评审的基本功！很多设计方案表面是没有问题的，但商业项目设计的成败在于细节，知其一不知其二，知其表不知其里都不算好的设计方案。
3、酒店行业通病。上周入住体验某新开业的酒店，被客房繁杂的设计电晕了。从施工工艺看，造价不菲。实际上作为一名普通消费者，30%的东西简化掉也不会影响超过5%的入住体验，都是一些炫技的感觉。
4、中端酒店投资机会。综合酒店企业上半年度的财报数据来看，目前经济连锁酒店盈利下滑的趋势已难以扭转，取之而代的是中档酒店版块的高利润增长。而高端酒店由于前期投入成本及人力运营成本较高，导致短时间内仍然难以有出色表现。
5、产业地产，先产业后地产，强持有弱销售，轻招商重生态。只要租金回报大于持有成本，就大胆持有，通过产业运营实现物业增值，全方位拓展盈利模式。房地产上半场是销售导向的运营模式，房地产下半场是以运营服务为导向的开发模式。
6、三四线城市能不能做？有的企业觉得三四线不能做，放弃，其实不是主动放弃，而是根本进不了，长期做一二线，大城市生活惯了，小资惯了，讲调调惯了的这些职场精英们，谁会到那么low的乡下去。所以不是市场问题，是人的问题。
7、资产本身的质量。衡量一个项目投资回报率是否达标的一个重要指标是是否能够正杠杆退出，大陆类reits目前的平均票面利率在5.5%左右，考虑到利息覆盖倍数和发行成本等因素，商场一般要做到6%的yield才能实现正杠杆退出。行业内大量的购物中心回报率均远低于6%。我们讨论reits经常会说国家没有开放政策、税收没有优惠，但我们经常忽略决定能否退出的核心问题是资产本身的质量。
8、站在资方的角度。两年过来换了那么多行业高人，没有一个人包括我自己，能站在资方角度来规划执行该在这个项目承担的责任。租金收益和租金溢价作为所有工作的起始点才是正解。什么放水养鱼，什么品牌级次，什么销售坪效，什么pr/sp，都是蒙蔽眼睛的迷雾。

9、某金融机构地产项目选择标准

（1）前100强房企
（2）一二线城市地产项目
（3）企业评级2a 以上
（4）符合432
（5）合同利率10%左右（有下浮空间）
（6）额度以评估为准（原则5亿起投）

10、要给运营团队时间。运营是一个慢过程，需要养团队。做运营要长时间养出的团队才厉害，考核周期短了等于培养了一半扔出去给别人用，最后哪家捡到哪家发达，懂行的hr会指名要哪个公司什么年份的什么架构下的人。