商业地产市场调查注意事项以及市场调查表的设置-凯发app平台

随着商业地产开发受到了开发商的一致追捧，而发展商关心最多的是销售、招商、经营方面的内容，在项目操作的过程中却忽略了商业项目成功前提市场调查的重要性；有些开发商意识到商业项目市场调查的重要性却不知道该从何着手实施，往往套用住宅项目的调查方法，陷入调查的误区。

1、简单地把区域消费者消费行为调查作为业态定位依据
很多商业项目在进行市场调查时简单通过对区域消费者的消费行为调查来确定项目业态或者解决项目的定位问题。殊不知，消费者消费行为调查只能说明消费者在哪里消费、消费什么商品、需要什么服务、有多少人消费、一般的消费频率等因素的简单量化，是对目前消费市场的一般描述缺乏对区域消费格局变化预测的支持，因而对选择适应消费格局变化的业态定位没有多大意义。

商业项目的业态定位的前提条件是对项目商圈区域内的经营业种、商品特性、商圈的顾客来源及其特点和项目周边的环境，商业设施、生活结构等商圈内容进行深入调查分析。因为不同业态之间存在着许多的相似性，甚至很难分辨，找出相似业态的不同组合要素，是区别它们的最好方法，是业态定位的重要步骤，同时也是明确项目业态定位时实施业态错位经营还是互补经营的重要依据。


2、重视商业项目调查而轻商业经营调查

商业项目对项目区域同类业态的商业项目（经营或者销售）进行效益状况和经营规模、提供的产品或服务、客流量等经营特点的资讯研究，是项目进行市场定位和商业功能设计的基础条件；而商业经营调查则是对以项目处于的商圈范围内的经营业种、商品特性、交通网分布、人口分布状况及生活结构的调查和经济效益的预测。

从功能角度分析两者有本质的区别，商业项目调查解决的是当地商业市场的发展方向和趋势，解决项目整体发展的问题，即项目要做成一个什么样的项目；商业经营调查是功能定位、业态选择参考依据，解决项目将如何达到设定的目标。以商业项目调查取代商业经营调查的做法将面临着业态定位失准、客户群体界定不当等项目功能性错误的风险。


在很多的商业项目的市场调查中，简单地把区域消费者消费行为调查作为业态定位依据会导致业态定位失准；重视商业项目调查而轻商业经营调查导致项目发展方向和趋势把握失误，解决不了项目整体发展的问题。


1、以典型调查取代商圈调查

典型调查是确定项目初步业态定位的基础上，对项目区域同类业态的商业项目进行业态收益状况和经营规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等经营特点的资讯研究，是项目进行市场定位和商业功能设计的基础条件；而商圈调查则是对以项目周围一定距离为半径所划定范围内的经营业种、商品特性、交通网分布、人口分布状况及生活结构的调查和经济效益的预测。

从功能角度分析两者有本质的区别，典型调查解决的是项目的市场定位和功能设计定位如何做的问题；商圈调查是业态定位前提依据，是界定业态需求顾客群的必要步骤是解决做什么的问题。以典型调查取代商圈调查的做法意即在项目业态定位尚不清晰的条件下缺乏目的性的实施典型调查；简单地以市场业态特征界定项目的业态组成将面临着业态定位失准、客户群体界定不当等方向性错误的风险。


2、重定量研究轻定性研究

从概念上理解，定量研究是在有目的的收集到一定数据的基础上，采用一些统计分析的形式，发现并描述市场特征及其趋势的一种研究方法；而定性研究从狭义的角度理解是一种无结构的、直接的、个人的访问，在访问过程中对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情实施针对性强的了解，从而获得比较全面的资料，了解到一些更复杂的问题。

商业房地产市场在寻找或者处理项目定位时，定量研究和定性研究是相辅相成的。简单的强调某一角度的研究都将会导致项目定位走入歧途。具体而言，在定位项目时实施对项目所在商圈的生活结构、消费习惯等变量研究的时候必须是建立在对项目商圈内消费者的消费动机、消费信念以及生活态度等定性研究的基础上，并通过定性的探索性方式来解释由定量分析所得的结果。

市场调查问卷表



这是 市场调查项目。

目的便于明确商品经营范围更好地满足居民的需求。

您对问卷的回答将给 确定经营结构有很大的帮助。

殷切期望您的配合，谢谢！





请根据您的情况在下列 □ 中打"√"。



被访问者的个人基本资料：

居住区域：□ □ □ □ □

□ □

年龄层次：□18岁以下 □19～35岁 □36～50岁 □51岁以上

性 别：□男 □女

身 份：□股份公司职工 □政府工作人员 □教师

□ 其他社会成员 □个体 □学生



月收入： □1000元以下 □1000～1500元 □1501～2000元

□2001～2500元 □2501～3000元 □3001元以上





1．您是否习惯去超市/大卖场购物：

□是 □否



2．您一般到超市/大卖场最想购买的商品是：（可选一项或多项）

□食品 □日用品 □服装 □小家电

□儿童用品 □其他，请陈述：____________



3．您若到超市/大卖场购买食品主要选择：

□生鲜食品 □冷冻食品 □熟食品 □休闲食品 □点心

□ □ □



3. 您通常到超市/大卖场购物的相隔时间为：

□每天一次 □二、三天一次 □每周一次 □不定期



4．目前 对您的需求的满足程度是：

□非常不满足 □不满足 □一般 □满足 □非常满足



5．您最希望 百货能得以改进的工作是：（可选一项或多项）

□合理定价 □调整经营品种 □提高商品档次 □改进服务质量

□其他，请陈述：_____________________



6．您对 百货目前所经营的服装的看法是：（每一条只选一项）

款式：□太少 □合理 □太多

价格：□太贵 □合理 □较便宜

档次：□太低 □合理 □太高

时尚性：□太差 □合理 □太强



7．目前 百货的皮鞋、皮包对您的需求的满足程度是：

□非常满足 □满足 □一般 □不满足 □非常不满足

（选后三项的，请继续回答"8"题）

8．您对其皮具商品感到一般/不满足/非常不满足的原因是：（可选一项或多项）

□品种少 □品牌档次低 □款式差 □价格贵

□其他，请陈述：_______



9．您是否有在 百货选购儿童用品的需求：

□有 □无



10．您若选购童鞋、童装时主要考虑：（可选一项或多项）

□价格 □品牌 □质量 □其他，请陈述_______________



11．目前 百货的童装、童鞋对您的需求的满足程度是：

□非常满足 □满足 □一般 □不满足 □非常不满足



12．您是否经常使用化妆品（限女性回答）

□是 □否



13．您若选购化妆品的话，首选的是：（只选一项）

□国内名牌 □进口品牌 □普通品牌 □其他，

请陈述：_______



14．您是否会在 百货选购食品类商品：（若选"会"者，请回答"15"题）

□会 □不会



15．您一般主要选购的食品是：（可选一项或多项）

□休闲类 □保健类 □烟酒类 □其他，

请陈述：________



16．最能吸引您到 百货购物的促销方式是：（可选一项或多项）

□有奖销售 □折扣销售 □赠品销售 □广告宣传 □其他



17．您/您的家庭每月用于购物支出一般为（不包括副食品等维持基本生活开

支）：

□500元以下 □501～1000元 □1001～1500元 □1500以上



18．如果 百货将来只经营中高档或高档商品的话，您的态度会是：

□接受 □反对



19．一旦您的收入提高的话，您是否更愿意在 百货购买中高档或高档商品：

□是 □否



20．您希望 百货应如何调整其经营结构？