商业地产“轻资产”赛道的趋势-凯发app平台
来源:商用地产价值优化 作者:商用地产价值优化 时间:2023-08-21
商业地产行业“轻资产”模式自诞生以来红火几年后逐渐开始趋于平静，八年时间里那几位如雷贯耳的商业地产大佬们已经在全国各地开业了数百家“轻资产”购物中心。但笔者寻寻觅觅，“轻资产”成功案例却不多（即去除年度运营成本后，甲方分得的利润数额足够在15-20年内收回项目初期投资本息的项目）。经过多方打探，有位曾在万达供职的朋友透露，2021年底，万达商管体系内中信泰富万达广场甲方分到了年度经营利润份子钱近亿人民币（2022年因疫情封控以及给商户的免租期长而盈利减少但还是盈利）——按照这个趋势，甲方在15-20年内收回项目初期投资本息是可能的，该项目可算得上少数几个“成功”的轻资产商业地产项目之一。笔者还关注了近几年签约的一批轻资产商业地产项目，以及网上一些涉及到轻资产经营的项目的文章，如：2023年3月13日飚马商业地产《商业地产需警惕轻资产陷阱》：在增量内卷、运营为王的时代，“轻资产”管理逐渐成为热门话题，引得商业地产各玩家纷纷入局，呼吁商业地产商应当时刻保持理性的判断，警惕轻资产“陷阱”；2023年7月17日云南房网发布《签一个黄一个，爱琴海购物公园昆明轻资产扩张有点“背时”》，文章列举了前些年爱琴海在昆明签约了四个轻资产爱琴海购物公园项目都“烂尾”了。并列举了近几年签约的一系列商业地产“轻资产”项目毁约的毁约，烂尾的烂尾，顺利开业的极少。今天笔者带读者们来解读一下——这么多开发商“入局”轻资产，为什么仅有极少数开发商如“中信泰富”那样幸运，能够有项目经营成功的好“结果”，而大多数开发商朋友“入局”轻资产后结果不够好，甚至完全被“套牢”而难于“破局”？倒推一下，按照万达公开的轻资产项目利润三七开分成比例，2021年甲方能够分到近亿人民币的利润，那么万达商管能够分到3千万，合计1.3亿利润。据说利润分配前还抵扣了开业前装修款4千多万与营运成本，依此倒推2021年项目毛利在2亿左右，再按销售与租金收入比例为9比1倒推——中信泰富万达广场2021年销售估计达到20亿左右。这在上海2021年底上海购物中心协会公布的343家购物中心2343亿元人民币销售中占什么位置？估计能够进前五十名！回过头来，让笔者带读者们一起走进中信泰富万达广场来探究一下，其凭什么能够取得成功？1.“天时”、“地利”、“人和”是“成功”的先天条件。“天时”，是中信泰富万达广场诞生于“新消费”时代，也就是中国消费结构“突变”的时代，在这个时代打造的中信泰富万达广场适应了“新消费”时代潮流的需要；“地利”，是其位于上海嘉定新城主城区中心位置，嘉定新城主城区规划建设已近走过18个年头，已经成为嘉定区城市核心功能的空间载体，是嘉定区的政治、经济、文化中心，是嘉定区以现代服务业为主体的第三产业发展高地；“人和”，是嘉定新城区规划总人口50万—60万人，到目前为止，入住人口超过30万人，也就是在半径5公里商圈范围内聚集居民超过30万人口，足以支撑起一个十万平方米的城市购物中心，这是中信泰富万达广场成功的先天条件；2.“商品”、“产品”、“服务” 是成功的后天条件。看一下反映中信泰富万达广场“商业生态圈”的商户组合与具体品牌：所谓“商业生态圈定位”，就是找准商业“需求”、找准“满足这类需求的商家”、需要一个聚集人气的商家和能够出租金的商家合理组合。活下去并能产生效益的“商业生态圈”是商业生态圈生存原理：一部分商家是低租金但能够聚客，吸引人流过来，但占的面积比较大，给付的租金坪效比很低，是客流贡献者。这部分商家需要占总体出租面积约50%；另一部分商家租金次低，但也能吸引人流过来，占的面积居中，给付的租金坪效次低，也能贡献一些人流，这部分商家占总体出租面积30%；最后一部分商家最能够出高租金的，占面积不多，租金坪效高，但依赖别的商家带人流，这部分商家占总体出租面积20%；前面两部分的总体租金贡献率约20%，而最后一部分可以达80%。您对中信泰富万达广场购物中心业态组合一览，瞬间明白为什么年销售可以达20亿！业态组合锁定“城市独家”属性，将生活、科技、运动、儿童、体验、美食和夜经济等七大业态有机融合，引进了众多符合当地消费者需求的业态、品牌。太平洋百货80%业态组合与电商商品结构重叠，而中信泰富万达广场80%业态组合与电商商品结构不重叠！
就是作为“商业生态圈”运行的商业平台的建筑物“产品”，中信泰富万达广场建筑设计建造也是独树一帜，可以说完全符合前面所说的“商业生态圈”的落位与运行需要。这一点特别重要，项目本身四面临路，一楼北侧有一个“嘉定新城公交终点站”以及有两条廊架连接地铁11号线“嘉定新城站”，地面f1南北东西有四个方向开门迎客，项目人流物流通达非常便捷；商家落位产品定位需要贯彻好“给商家便利”的原则，给落位商家的便利性是除了满足这些商家的面积、空间、荷载、人流动线、物流通道以外，还需要注意满足商家自身在经营管理中对落位对本身店址的便利性要求，例如货运通道、专用卸货区、货梯、库房、办公房位置等等，这些是消费者便利需求之外的商家内部的运行便利性需求，看来中信泰富万达广场也较好地满足了。除此之外，中信泰富万达广场提供了2000多个机动车停车位，为驾车前来顾客提供了充足的车位，请见下图：3）最后说一下中信泰富万达广场的“服务”，也就是营运服务。不说别的，就说万达这几年推出的“营运模式进阶，三大项目到位”在中信泰富万达广场取得不俗成就。首先通过对消费者的敏锐洞察，在购物中心业态进行重塑时，让品牌的落位和消费者的生活方式精准链接。简单来说，就是在品牌迭代中，精准掌握消费者需求，把真正消费者需要的商户引进来，2018年开业以来几年中，就已经对购物中心商户品牌进行了两轮迭代升级，使之更加符合消费者需求；其次，围绕消费者所需，中信泰富万达广场东侧将打造全新城市级国际化时尚活动中心，创新性地将室内中庭与室外街区结合，首创半围合的露天碰碰车赛场与滑板场，结合户外多媒体共同打造出绚丽多彩的沉浸式舞台互动体验，给顾客带来全新视觉震撼效果，亦是城市居民休闲、娱乐、社交提供了最佳场所，见上面集合图四；最后，在政策驱动下，中信泰富万达广场国际化的活力氛围已初步显现。商圈内以年轻中产客群为主，他们拥有较高的文化水平和购买力，但目前较为单一商业服务还需要提升以不断满足消费者的需求。开业以来中信泰富万达广场在更新业态、更新空间、更新商业模式、提升顾客服务方面做了大量工作，以前瞻性的视角引领中信泰富万达广场向更好的绩效方向提升。近五年来，笔者除了关注一批“万达广场”轻资产项目以外，还关注了多个xxxx购物中心“轻资产”项目，这些项目分别位于、浙江、山东、山西、河北等地区。经过近五年对这批轻资产项目持续观察发现，仅山东一家开业了，开业率仅仅占10%，而且开业后绩效非常差，营业额不及附近的万达广场的一半（据万达方面人士透露该万达广场去年销售不足五亿），也就可以断定，该轻资产购物中心租金收入不抵营运费，甲方不会分得到经营利润的，也就是目前尚不能知道何时该购物中心能够开始盈利让甲方能够开始回收投资回报了——显然，这个轻资产购物中心项目被“套牢”了。其余多家购物中心事实上都烂尾了，也算是被“套牢”了，从这个意义上说，套牢率高达100%。除了其中50%项目可能因为甲方资金链断裂或发生项目变故开发商无力完工而导致项目烂尾以外，笔者想通过一个已经建成、但开不出店的轻资产案例，来带读者们看看，为什么剩下这50%“轻资产”购物中心项目被“套牢”而烂尾了？根据项目名称从地图上看，这些项目都是位于各地新开发片区，每一个这样的项目均无“违和”迹象，因此这方面在这里不做深入点评；“商品”就是项目前期策划是“商业生态圈”定位、“产品”就是“商业生态圈运行平台”定位、“服务”就是“商业经营服务”这三个方面来看，这个项目存在很大问题：1）先看这些“烂尾”项目的“商品”或叫“商业生态圈”定位这些项目均位于二三线城市，而该商业经营公司五年前为这些项目做的“商业生态圈”定位在今天看来完全不符合有效“商业生态圈”打造的要求，甚至可以说，五年前做定位时就定了一个过时的“商业生态圈”，因为超过50%的业态与电商重叠，还有部分文化娱乐项目目前已经不再流行了，请看：按照这样的商业生态圈定位今天去招商，你再也招不到了：1）b1层16000平方米的“超市”显然不是今天意义上的“精品超市”这个概念，那16000平方米显然就是“大卖场”的布局；f1层与f2层32000平方米零售显然是“百货店”的布局——而这“大卖场”“百货店”早在2013年电商销售额占社会消费品零售总额达10%的时候开始走下坡路了；到今天，全国各地大卖场与百货店到处在关门歇业，今天还能上哪里去招他们来开业啊？另外，像ktv这样的业态今天也不流行了，也招不来他们来开业的。这样，整个项目规划的业态按照这样的布局设计建造起来了，这样购物中心里超过半数的业态招不到了；主力店招不到了，次主力店也招不到了；主次主力店都招不到了，聚人气的项目都招不进来了，精品店铺即使招来了也活不下去了。这样的项目因招不到商而“烂尾”了；请看下面集合图，建起来的商业生态圈运行平台：首先看一下这些“烂尾”的或开业后“低效”轻资产购物中心项目总平面规划的“通达性”，笔者从网上找来笔者跟踪的这些轻资产项目的鸟瞰图，有一个惊人的发现，就是这些项目的人流物流车流的“通达性”特别的差，差到什么程度呢？差到“非人道”的程度，从马路到购物中心主入口让您走个90米长的路，走这么长的距离去过一次您就不想去下次了，请看图：如上述图二所示的河北xxx购物中心，第一个问题是高层办公塔楼插在商业裙房中：核心筒落下，核心筒东西两侧分布商铺，使核心筒两侧商铺长达80米动线上两侧商铺之间没有互动，这部分大面积商铺要死的。如塔楼核心筒体没有采取技术措施优化，就不能让分布两侧商铺有互动，核心筒两侧商铺活不了；项目位于十字路口东北角，而项目主要出入口与沟通地下商城的下沉广场竟然设置在箭头所示的西南角，这样，从项目北侧路口到项目出入口长度超过80米，从项目东侧路口到项目出入口长度超过100米，这个布局设计实在不方便在马路上顾客出入商场，需要调整，如不调整这个项目很难活；还是图二所示项目内部设计建造，就是建起来的商业生态圈运行平台内部构造。由于商业生态圈（商业）定位落后，河北xxx购物中心内部设计就是按照这样落后的商业组合落户要求设计的，全部都是大平层，b1、f1、f2、f3全部是按照大卖场、百货店等过时的零售商业大平层落户要求设计。据笔者观察了解到，凡是大的轻资产商业管理输出公司，鲜有通过细致市场调研来为轻资产商业项目做出先进的商业生态圈定位，绝大多是靠本企业的“模块”来做商业生态圈定位的。按照这样定位设计出来的商业建筑物层高一样高，垂直交通不充分，原来设计建造起来的以大卖场加百货店的主力业态范围无法容纳前面如中信泰富万达广场这样的业态组合这样一种创新的商业生态圈的商家的。因为，这些创新的商业生态圈店铺50%面积都需要“定制”。今天开设购物中心，需要用十几个甚至是二十几个新型商户来替代过去由大卖场与百货店所起的主力店作用，而这十几个甚至是二十几个新型商户落户空间需要“定制”的：溜冰场需要降板、增加荷载、局部楼层需要跨层……等等不一而足。
因此在原来设计为大卖场与百货店用的这样的大平层是无法落户这些商家的，这就解释了为什么这些五年六年前签约入局的轻资产购物中心项目建完了许多项目招不来商，开不了业而烂尾了，请参考一个新老购物中心内部构造对比示意图：综上所述，大量五年前入局“轻资产”的“烂尾”商业地产项目中，甲方没有能力完工与项目开发过程中发生变故而“烂尾”的估计占50%，另外50%的烂尾的真实原因是原来商业定位“落后”或“过时”了，按照原来“落后”或“过时”的商业定位设计盖起来的购物中心物业都招不来商了而“烂尾”了；按照原来“落后”或“过时”的商业定位设计盖起来的购物中心即使招到了一些商家勉强开业了，这样项目的经营绩效也会非常差，勉强维持开门，要给顾客与商家良好的服务可能就差了，如上面轻资产项目集合图上图六项目。尽管这几年来入局“轻资产”商业开发商被套牢者众多，但还是有不少开发商前赴后继不断“入局”。自媒体公众号“铱星云商”2023年2月17日发布题为《独家/20家企业外拓项目126个，国内零售商业物业轻资产洗牌加速》一文透露了今年“银泰商业”、“印力集团”、“万达集团”等新发展了外拓（轻资产）项目126个，势头不减前几年。许多因捆绑式拿了商业地块的开发商本身缺乏开发经营商业地产的能力，选择入局“轻资产”也无可厚非，因为是“各取所需”嘛，问题是“入局”不要紧， “破局”是关键。商业管理公司做“重资产”开发时，“负资产”包袱自己背，而做“轻资产”开发后，做出“负资产”包袱甲方背。现在看来，在目前这个商业地产“轻资产”模式下，“负资产”的产出率还是蛮高的，像本文开头介绍的轻资产成功案例“中信泰富万达广场”把甲方的资产经营成功盈利可观的优质“资产”是“凤毛麟角”，众多的“轻资产”项目被开发经营成盈利很少、没有盈利、亏本的或烂尾的“负资产”，那么主要问题在哪里呢？如前面描述的五年前“大卖场”与“百货店”就走下坡路了，这些轻资产经营方做的商业定位还是把他们作为主力店，到项目建成就招不到商了。许多开发商认为反正委托经营了，经营方提供的商业定位拿来就用，实际上经营商提供的是落后的商业定位。因此开发商需要自己或请专家来督促经营方做出先进的商业定位出来；如前面所述，根据落后的商业定位，设计建造了落后的物业产品。这里也需要破除一个大大的误解：许多开发商认为反正委托经营了，经营方收了费用派了人管理项目的设计，设计建造出来的商业建筑物业一定好用。事实证明这是不靠谱的，就像上面集合图的图二所示项目在设计过程中经营方派了两名管理人员来管理这个轻资产项目的设计工作，实际上这两个管理人员自己就根本不懂商业地产设计的，在他们的管理下，还是把商业物业设计成了商家落不了户运行条件欠缺的物业，到后来招商落户都困难。因此要想“破局”，除了上面先要做好一个商业定位以外，还要设计建造出一个符合先进商业组合落户与运行要求的物业出来；有的“轻资产”经营公司，一年开几十个轻资产购物中心，哪有足够“有经验”的购物中心总经理和高管团队外派呀？外派的轻资产购物中心总经理及高级管理层都是“拔苗助长”业务素质不够高的。许多轻资产委托经营项目绩效低下，与经营方派到项目上管理的团队业务素质低下有关。因此，在轻资产管理模式下，甲方需要对经营方派驻人员的业务素质把关，确保经营方派来项目管理人员的业务素养符合要求；4）甲方需要对经营方的经营活动有审计监控的权利，有效堵漏建制防止“收入不入账”、“成本都虚涨”、“虚假进报销”、“资金抽外逃”等营私舞弊案发生，以及发现盈利增长点并填补盈利空白点以增加收入；2.对于那些已经按照落后的商业定位设计建起来的不符合先进商业业态组合落户与运行的“烂尾”轻资产项目，首先要考虑按照先进商业业态组合落户与运行要求进行改建。有的项目可以考虑采用“局部改造点状植入新型主力店”以及“局部改造优化动线、垂直交通”的方式来配套改造主力商家落户条件与运行条件方式想办法把商招进来，店开起来；3.对于那些已经按照落后的商业定位设计建起来的不符合先进商业业态组合落户与运行、还有许多“硬伤”、“缺陷”的“烂尾”轻资产项目，无法通过局部改造能够改善商家落户与运行条件的项目或者说改造成本要接近于或大于新建成本的，建议推倒重建；4.对于那些开业后绩效不好，商业建筑物业没有太大问题的项目，主要从优化业态组合、提升营运管理水平角度向项目要“效益”，螺旋形提升，直至“破局”解套为止。三年前有朋友问笔者商业地产开发“轻资产”模式有没有前途，笔者回答说只要国内“土地财政”模式不变，商业地产开发“轻资产”模式还可以继续走。三年后的今天，尽管有许多开发商朋友入局“轻资产”被套牢了，但笔者看到这个模式还在走。其实商业地产开发无论是“轻资产”模式还是开发商自己招募人马重资产模式自己干，只要是像“中信泰富万达广场”那样做出利润来，甲方能够分到足够的利润份子钱慢慢能够收回投资，这个项目就是“破局”了。反之，哪怕开发商重资产自己干，做不出绩效来，收不回投资，自己也被自己套牢了。无论是“轻资产”模式还是“重资产”模式开发商业地产，无法改变的事实是这资产是开发商自己的，资产的（使用价值）质量高低直接影响到经营结果的高低，有人说笔者前面举的“中信泰富万达广场”成功案例不算数，因为这个资产是中信泰富地产设计建造的，中信泰富是老牌商业地产开发商，他们设计开发的商业地产质量本来就高，所以万达进去经营容易成功，相比之下，万达其他在营“轻资产”项目达到如此成功的就凤毛麟角了。许多“轻资产”经营者“入局”轻资产项目是收费的，根据项目的规模大小收费从1500万到3000万不等，除了这一次性收费以外，开业后年度经营还收年度牌誉费，无论项目成败与否，这个固定费用是要收取的。早几年入局的开发商项目建完了招不来商开不了业而烂尾了，这些项目的开发商不少正在与经营方打官司，追讨已经付出的“轻资产”咨询费。无论是以“轻资产”模式还是“重资产”模式开发商业地产，就一个字“难”，要破“轻资产”模式开发商业地产这个“局”，需要开发商的老大重视、老大挂帅，需要老大亲自整合资源从头开始抓，一步一步都做好，才能有好的结果。
