一个县城的房地产惨状-凯发app平台

亚运会开幕前，我抽空离开杭州，来到了中部一个县城。利用在县城闲荡的两天，大致了解了一下这个县城的房地产生态。

1，价格回调30%左右：高峰期的时候最高价七八千，好点的楼盘普遍都在六七千，如今最高价回落到五六千，普遍均价在四五千。高峰期买入的人，无一例外全部亏损。

2，品牌认知：县城最好的品牌是碧桂园和富力。这和一二线城市的认知完全不同。碧桂园在出租车司机等本地人眼中是大品牌，是目前行情不好的时候依然还可以卖得不错的盘。富力的精装修楼盘，目前依然可以卖到六千多，是全市最贵的项目。

3，商圈进化：20多年前没有核心商圈，只有相对中心的商业街。有了第一代仓储（类似杭州早年以联华超市为基础的小商业体）之后，生意爆满。后来开发新城，物美、国贸之类的新商业体迅速成为核心。如今则是万达广场一统天下，其他三个商业体基本上都没落了。一个人口流出型的县城，县城中心就这么点人，只能养活一个商圈。

4，板块位移：以前最落后的区块，因为万达广场，变成价值最高的区域之一。一位在本地跑了20年的出租车司机形容，以前乘客打车都不愿来，因为来了就要空车回去，如今都喜欢往这边跑。

5，人口情况：在县城闲逛的时候，基本看不到什么年轻人。路边散步的，广场上跳舞的，公园里游玩的，基本都是中老年人。唯一看到年轻人，是在某个培训机构放学，有几个年轻的家长在接孩子。晚上在饭店吃饭，用餐的人群年纪也整体偏大。这或许也是中国很多县城的现状。

6，教育情况：几年前，很多村庄已经凑不满一个班的学生，需要三四个村庄才能办一所小学。如今开始向中学蔓延。以前一个一两千人的初中，现在只有几百人了，一半的教室都空着了。或许不久之后就是高中生源不足了。

7，教育向城区加速集中：从小学到初中生源越来越少且教育质量越来越差的情况下，越来越多的家长把孩子直接送到城区的学校读书。如今城区的房地产市场，基本也就是靠在外打工的人为了孩子读书的返乡置业。但是因为小学乃至初中都严重缺乏生源，村民变市民的空间基本上已经很小很小了。该进城的、有能力进城的基本都进了，楼市也将持续横盘乃至衰退。

8，从这个角度而言，中国的城市化进程，或许比我们在大城市看到的还要复杂。单纯和发达国家类比城市化进程数据，以未来城市化还有空间来简单地判断房地产未来，或许过于武断，要看到更深层的肌理。

9，房屋品质：县城富人有，但是房屋品质整体非常一般。以我简单的观察，做顶级品质，为城市最富有的几百人造豪宅，也是一个思路。每个县城都可以有一个武林壹号。

10，产品基本以微改善为主。主要是因为，县城家庭人口数量相对大城市会钱多，需要的空间会大。另外，县城人际关系更近，是典型的熟人社会，经常会有家庭聚会，餐客厅等社交空间的需求会更大。户型设计会更注重社交场景，面子要有。

11，与之对应的是，饭店基本上没什么四人卡座或两人座，基本全是圆桌，更没有大城市孤独经济里诞生的吧台座位了。熟人生意，哪怕两家人一起吃饭，也要上圆桌了。当然，熟人社会，餐饮也更卷，重复消费靠的不是营销，味道和口碑才是第一位的。

12，生活方式也在发生变化：以前县城基本没有咖啡馆，面包店也很少。如今咖啡馆多了起来，而且还出现了本地优质品牌。面包店也出现了本地连锁品牌，密集到几百米一家店，其中有个品牌我在三个红绿灯看到了三家。

13，底商的经营情况要好于大城市，基本没有看到像有些大城市一条街底商连续关门的情况。很多底商的店铺，可以经营十几年甚至更久。

14，没有五星级酒店品牌，最好的酒店品牌源自本地。连锁酒店只有汉庭、丽枫等少数几个。其他基本以传统的宾馆为主。

今年1-8月总共批准预售只有553套（你没看错，8个月553套，月均不足70套），成交3200多套。二手房几乎一盘死水，8个月才1100套，去年二手房最差的一个月只成交17套。

16，去年底库存超1万套，目前库存超过8600套，有所减少，核心在于，有关部门在用大幅减少预售房源加城投公司控盘的方式去库存。后续压力给到了城投公司。

17，今年月均成交400套，去年口罩期间月均尚有460套，也就是今年比去年还差。

18，房地产行情不好，河边钓鱼的人很多。也许，中老年男人的人生爱好尽头是钓鱼，不分等级，不分城市。

19，上班时间摸鱼，休息时间钓鱼，人生原来可以如此简单和美好。就说这么多，谢谢你读完。