商业地产项目最具代表性死因盘点-凯发app平台

商业项目最具代表性死因盘点
 
如今，随着商业地产的结构性过剩，以及来自电商的冲击，商业地产所面临的竞争日益激烈，较高的空置率和惨淡的人气困扰着很多商业项目，商业项目死亡的现象也已是屡见不鲜，虽然都以失败告终，但分析其背后原因却不尽相同。其中，最具代表性的失败原因只要如下种种。
 

• 激进跨界

 
在商业地产发展黄金期，有很多非商业开发商跨界转战商业地产，然而由于缺乏商业地产开发经验，再加上在进入项目的时候过于激进，非商业开发商的经验缺乏在规划、招商、运营以及人才方面的匮乏，直接导致后期项目步入死亡境地，跨界式死亡的原因并非跨界，而是没有做好准备的跨界。
 
典型案例：杭州娃欧商场
 
2012年11月，娃哈哈集团在杭州钱江新城租下3.5万平方米的物业，开出了第一家娃欧商场，按照当年披露的规划，娃哈哈未来将采取租物业的模式进行迅速扩张，计划在5年之内扩张到100家娃欧商场，并且誓言将在5年内做到商业公司上市。
　　2014年6月，娃欧商场与业主方浙欧置业解约，正式宣告其跨界死亡的悲剧结局。仅仅用了不到两年时间，娃欧商场项目就正式宣告失败。　　
娃欧商场首先在定位上弃用了大众熟知的“娃哈哈”品牌，而转用“娃欧”这一新的商业品牌，同时主营浙江代工的欧洲二线“伪高端”副品牌，在品牌定位上就出现偏差。项目的招商与规划定位完全不符，商场并无一线品牌撑场、同时买手团队不够成熟。项目所处位置非成熟商圈，面积太小、业态单一，聚客能力太差。在具体运营过程中，运营团队也缺乏战略性眼光，娃欧商场开业不到2年时间，定位和主题一直频繁更换。同时 “人才储备欠缺”、“规划不合理”等问题都表现的比较突出。　　
 

• 严重同质化

 
在如今商业项目随处可见的情形下，商业所面临的竞争可谓极其激烈，在这样的环境下，毫无特色的商业项目无疑缺乏对于消费者的吸引力，项目出现经营惨淡、人流稀少乃至难以为继、歇业大吉的现象也就不足为奇了。
 
典型案例：郑州印象城
 
郑州印象城于2009年9月开业，曾因多个知名品牌的入驻而名噪一时。项目坐落于郑州核心商业区——二七商圈内，总建筑面积约7.2万平方米，共有商铺100多家，停车位350个，是郑州首家大型购物中心。定位不当，大也枉然，项目仅仅持续了5年，2014年11月已启动集中拆除。
印象城项目最初由深国投商用置业有限公司旗下的郑州深国投商用置业有限公司运营管理。2011年，华润置地将印象城项目收购。2012年初，印象城低调更名为郑州华彩城购物中心。而在收购该项目前，华润置地于二七商圈早已布局了万象城一期。为避免左右手互博，华润置地在整体规划和发展的考量下，最终决定将该项目拆除。　
虽然股权变迁对项目有一定影响，但是导致其最终惨被拆除的根本原因还在于定位缺乏差异化则。印象城品牌定位偏向中端，是定位于时尚、潮流的家庭型区域型购物中心。在郑州二七商圈内，这种定位中高端的商业项目，除了现有已经开业的项目外，还有丹尼斯大卫城、金博大扩建项目、新田置业时代广场、百年德化二期项目等多家。在这样激烈的同质化竞争面前，印象城最终被市场所抛弃。　
 

• 奥特莱斯供给过剩

 
奥莱由于其名品折扣的天然属性而被认为是最适合植入城市远郊区块的商业项目，然而，纵观国内大大小小的奥莱，真正成功者寥寥无几。很多地方政府和开发商不顾自身资源禀赋强行上马，导致奥特莱斯供给过剩，项目失败在所难免。
 
[典型案例]：　上海环球奥特莱斯公园
 
环球奥特莱斯公园位于上海市金山区枫泾古镇，自2008年开业以来，历经6年“垂死”挣扎，然而终究还是回天乏术。已于2014年7月21日彻底歇业。
这个号称全国乃至东南亚最大的品牌折扣购物中心，占地面积近613亩，建筑面积达40万平方米，曾经是上海市“十五”期间“一城九镇”的重点项目，在开业之初就引起了业内的轰动。　
奥特莱斯这一业态对于运营商的品牌整合能力、管理和经营能力都有极强的专业要求。然而，环球奥莱在招商、运营和整合国际一线品牌上的经验并不丰富，因此只能退而求其次，原本定位的意大利名品折扣逐渐演变成以其他国内品牌支撑的局面。最终商品更新能力也跟不上，加之定位模糊、折扣力度不够、大而不当的选址配套等多重因素叠加，导致了项目的最终失败。　
 美国著名的woodbury commons outlets，面积不超过8万平方米，而且是几十年共五六期扩建后的结果。一般成功的奥莱店面控制在200~300家，每家250平方米左右，即5万~8万平方米的经营面积，再以1:1的比例进行餐饮等配套，最大可以达到10万~16万平方米。环球奥莱本身品牌整合能力就不强，还定位在超大体量，运营难度可想而知。一般500万人口的城市就可以做一家奥莱，上海有2600万的人口基数，再加上长三角的辐射能力，大致可以容纳5家奥莱。然而目前上海有十多家奥莱，恶性竞争之下，运营就更加困难。　
 
四、分割产权散售
 

1. 典型案例：紫金城购物中心

 
　　紫金城购物中心由上市公司中江地产开发，2006年前后推向市场，为快速回笼资金，分割出售商铺7.2万平方米，售给3141户业主，销售均价1.6万元/平方米。购买了紫金城商铺的业主，可将商铺返租给江中集团全资子公司江西时商，由江西时商统一对外招商运营，江中集团作为担保方。　
　　然而，尽管江西时商投入大量资金聘请专业团队，进行招商运营，甚至采用3年免租的条件来吸引商家。但由于2017年后商家将面临与数千个业主洽谈商铺租赁价格的局面，致使紫金城招商一直难有进展。紫金城购物中心自2007年运营至今，依然是“空城”一座。　　
2012年12月，江中集团和江西时商共同向紫金城商铺的全体业主致信，希望以业主投资额的150%收回商铺。截至2014年7月，共有2226户业主已经办理退铺手续，但还有915户业主没有退铺。将近10亿元的赔偿款已经让江西时商在2014年6月被法院裁定破产，即便如此，后续问题仍然难解，一波接一波的群体性抗议至今仍困扰着江中集团。　
商铺分割销售这一做法虽然资金回笼快，但也为紫金城购物中心后来的招商埋下了重重隐患。由于商铺业主众多、产权分散，令所有前来洽谈的商户都望而却步。　
回顾2014年歇业的商业地产项目，原因基本逃不过以上种种，商业项目在当下要想获得成功，要重视避免文中所提及种种死因，避免重蹈覆辙。